【自営業・フリーランス】住宅ローンの審査に通るには？西宮で家を買うために、確定申告で気をつけるべき3つの数字

こんにちは。阪神間（芦屋市、西宮市、神戸市）で不動産仲介を行っております「高翔バイセル」です。

「西宮市内で子育てに恵まれたマイホームを購入したいけれど、フリーランス（自営業）だから住宅ローンの審査に通るか不安だ…」
「確定申告でしっかり節税しているけれど、これが住宅ローンの審査にどう影響するのだろうか？」

ITエンジニア、デザイナー、士業、店舗オーナー、各種コンサルタントなど、西宮市内で活躍される自営業・フリーランスの方から、このような切実なご相談が寄せられています。

会社員であれば「源泉徴収票の額面年収」でスムーズに審査が進みますが、自営業者の場合は「確定申告書の数字の見られ方」を知らずに事前審査を出すと、一発で否決（審査落ち）されるリスクがあります。

今回は、阪神間で不動産仲介と自社施工・リノベーションを手がける「高翔バイセル」のプロの視点から、自営業・フリーランスの方が西宮で家を買うために確定申告でチェックすべき「3つの数字」と、審査通過率を跳ね上げる実践ノウハウを徹底解説いたします。

写真イメージ：自営業・フリーランスの住宅ローン審査は確定申告書の「見られ方」を事前に把握することが勝敗を分ける

1. 確定申告で気をつけるべき「3つの絶対的な数字」

銀行の住宅ローン審査担当者は、確定申告書（青色申告決算書・収支内訳書）のどこを見ているのでしょうか。絶対に押さえるべき3つの数字を解説します。

① 「所得金額（事業所得・営業所得）」の数字

銀行が会社員の「額面年収」と同等として扱うのが、確定申告書B第一面の「所得金額（事業所得など）」の欄です。売上（収入）から必要経費と青色申告特別控除を差し引いた後の「利益」を指します。

② 「減価償却費」と「専従者給与（加算・足し戻しできる数字）」

経費の中で特に重要なのが「減価償却費」です。減価償却費は会計上の経費ですが、実際の現金支出（キャッシュアウト）を伴わない経費です。
一部の金融機関（地銀や信用金庫など）では、手続上「申告所得金額 ＋ 減価償却費」を実際の所得（手元資金力）として足し戻して審査してくれます。また、配偶者等への専従者給与を支払っている場合も、世帯収入として考慮してもらえる場合があります。

③ 「直近3期分の所得の最低値・変動幅」

大手都市銀行（メガバンク）などの一般的な審査では、直近3期分（3年分）の確定申告書の提出が求められます。審査計算は「3期平均」または「3期の中で最も低い所得」が採用されるのが一般的です。
1年だけ突発的に所得が高くても、他の年が低ければ低い方の数字で審査されます。過去3年間の所得が安定していることが最大の評価ポイントになります。

2. 自営業・フリーランスに強い金融機関の選択肢比較表

自営業の方が住宅ローンを申し込む際、どの金融機関を選ぶかによって審査通過率は劇的に変わります。

写真イメージ：西宮市内の住環境に優れたエリア。希望の予算と審査通過可能額のバランスを取ることが成功への第一歩

3. 自営業者が審査に落ちる「絶対にやってはいけない3つの落とし穴」

確定申告の数字以外にも、自営業・フリーランスの方が審査落ちする典型的な原因があります。

4. 審査通過率を跳ね上げる「中古物件 × フルリノベーション」戦略

確定申告で節税している自営業・フリーランスの方が、西宮市内でスムーズに審査を通過させる最大の裏ワザ。それが、「好立地の中古物件 × フルリノベーション」で総借入額を抑える戦略です。

西宮市内の新築マンションや新築建売は6,000万円〜8,000万円超に高騰しており、必要な申告所得も跳ね上がります。

しかし、西宮市内の利便性の高いエリア（阪神沿線や甲子園周辺、今津・鳴尾など）で1,500万〜2,200万円前後の良質な中古マンション・中古戸建てを取得し、「今の暮らしに、新しい価値を。」吹き込む自社直営リノベーションを施せば、総額2,500万〜3,500万円前後に抑えられます。

写真イメージ：総借入額を抑えつつ、自宅兼SOHO・ワークスペースを自由自在に設計できる「中古×リノベーション」

借入希望額を3,000万円前後に抑えることができれば、申告所得が300万〜400万円台であっても返済比率（一般的に30%〜35%以内）をクリアでき、審査通過率が劇的に跳ね上がります。

5. 「高翔バイセル」が自営業・フリーランスのマイホーム購入に強い理由

私たち「高翔バイセル」は、単に不動産物件を仲介するだけの会社ではありません。グループ会社「株式会社 高翔」が手がける注文住宅（木造・RC造）やリノベーションの設計施工技術を持つ「建築×不動産」のハイブリッド企業です。

• 確定申告前の無料事前シミュレーション：確定申告を提出する前の段階でご相談いただければ、「来期住宅ローンを通すために必要な申告所得額」を事前にアドバイスいたします。
• 自営業に強い提携金融機関のご提案：メガバンクだけでなく、フラット35や自営業者の評価に定評のある地銀・信用金庫との太いパイプを完備。
• 建築士によるインスペクションとワンストップローン：「物件購入費 ＋ リノベーション工事費」をまとめて1本の低金利住宅ローンで組めるプランをごプロデュース。
• ネガティブ情報の完全透明化：過去のローン審査で不安な点（事業年数や過去の節税状況）も秘密厳守でヒアリングし、通る事前準備を徹底サポート。

「ゼロから描く、理想の住まい。」
「今の暮らしに、新しい価値を。」
私たちは、西宮で自分の力で事業を営む自営業・フリーランスのお客様が、安心してプライドの持てる我が家を持てるよう全力で伴走いたします。

6. よくあるご質問（FAQ）

まとめ：自営業・フリーランスの西宮でのマイホーム相談は「高翔バイセル」へ

自営業・フリーランスの方の住宅ローン審査は、確定申告書の「見られ方」のコツを掴み、審査に強い金融機関と適切な物件（中古×リノベなど）を選ぶことで、審査通過率は飛躍的に高まります。

「来期の確定申告でいくら所得を出せば西宮で家が買えるか知りたい」
「自分の今の確定申告書の数字で通る住宅ローンがあるか診断してほしい」
「西宮市内で予算2,500万〜3,500万円前後で買えるリノベ向き物件を探している」

どのような疑問やご相談でも、阪神間を知り尽くした建築と不動産のプロ「高翔バイセル」へお気軽にご相談ください。