レッドゾーンは対象外！2026年改正住宅ローン控除と土地選び｜阪神間で不動産をお探しなら高翔バイセル

筆者大塚誠

宅地建物取引士の大塚です。芦屋・阪神間エリアの不動産売買、土地探しから注文住宅、ご相続まで幅広く対応します。長年の経験で培った知識と誠実な対応で、お客様の資産形成と理想の住まい探しをサポートいたします。

【2026年改正】「レッドゾーン」は住宅ローン控除の対象外に。西宮・芦屋で失敗しない土地選びの基準

こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。

ハザードマップを見ながら真剣に土地選びの相談をする夫婦と、アドバイスする不動産のプロ

「眺望の良い山手の土地を買いたいけれど、災害リスクが心配…」
「気に入った土地がハザードマップにかかっていると言われた。買っても大丈夫？」

六甲山の緑と海に囲まれた美しい街、西宮と芦屋。しかし、その豊かな自然は時に災害リスクとも隣り合わせです。
さらに、令和8年度税制改正により、「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」で新築された住宅は、住宅ローン控除の対象外となることが決定しました。

これは、「安全な地域への居住誘導」を目的とした国の方針です。今回は、この改正が土地選びにどう影響するのか、そして「資産価値」と「安全」を守るための正しい知識について解説します。

この記事のポイント

1. 衝撃の改正！レッドゾーンは「控除ゼロ」の時代へ

これまでも、災害リスクの高いエリアでの住宅取得には一定の制限がありましたが、今回の改正で税制面での優遇措置が明確にカットされることになりました。

エリア区分	住宅ローン控除	特徴・注意点
一般エリア	対象（最大13年）	省エネ性能により借入限度額が異なる（ZEH水準等）。
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）	対象（最大13年）	建築規制は比較的緩いが、不動産取引時の重要事項説明が必須。
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）	対象外（0円）	※新築の場合（建替えを除く）。建築には強固な擁壁等が必要で、コスト増の要因に。

つまり、レッドゾーン内で新しく家を建てる場合、数百万単位の減税メリットを受け取れなくなります。これは単なる金銭的な損得だけでなく、将来的な「資産価値（売却のしやすさ）」にも大きく影響します。

ハザードマップを見ると、山手エリアには黄色と赤の色分けがされています。この違いを正しく理解しましょう。

西宮市の山手エリアの傾斜地で、専門家が擁壁や地盤をチェックしている様子

イエローゾーン（土砂災害警戒区域）：
土砂災害のおそれがある区域。建築自体は可能ですが、不動産取引時に説明が義務付けられています。ローン控除は対象です。
レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）：
建物が損壊し、住民に著しい危害が生じるおそれがある区域。住宅の建築には、強固な擁壁の設置や外壁の強化など、厳しい構造規制がかかります。コストが跳ね上がる上に、今回の改正でローン控除も対象外となります。

西宮の甲陽園や苦楽園、芦屋の六麓荘や山手町などは、眺望が良く人気のエリアですが、傾斜地である以上、どうしても土砂災害リスクとは無縁ではありません。

「一筆の土地」でも場所による：
広い敷地の場合、庭の一部だけがイエローゾーンで、建物が建つ場所は無指定というケースもあります。詳細な図面での確認が必要です。
擁壁（ようへき）の安全性：
古い石積みの擁壁がある土地は要注意です。やり直し工事に1,000万円以上かかることもあります。安易に「安いから」と飛びつかないことが重要です。