貸付用不動産も時価評価へ？相続税改正で変わる資産防衛術
マンション節税に続き、「貸付用不動産」の相続税評価も見直し？市場価格との乖離是正とは
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
「現金を不動産に変えて相続税を安くする」
この伝統的な相続対策に、大きなメスが入ろうとしています。
タワーマンション節税の規制に続き、令和8年度税制改正大綱では、一般的な賃貸アパートやマンションなどの「貸付用不動産」についても、評価方法を見直す方針が示されました。
特に注目すべきは「取得から5年以内」というキーワード。これにより、相続直前の駆け込み購入による節税効果が、実質的に封じられる可能性があります。
今回は、この改正が阪神間の資産家・オーナー様にどのような影響を与えるのか、そして今後とるべき「王道の資産防衛策」について解説します。
- 「取得後5年以内」の貸付用不動産は、原則として「時価（取引価格）」で評価へ。
- 市場価格（実勢価格）と相続税評価額の乖離を利用した「駆け込み節税」が困難に。
- 長期保有（5年以上）が前提の不動産投資へ。物件の「収益力」がより重要になる。
- 芦屋・西宮など、資産価値が落ちにくいエリアでの「王道の資産運用」が正解。
目次
1. 「5年以内」が分かれ道。新しい評価ルールの衝撃
これまでの相続税評価では、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」を基に計算され、さらに賃貸に供していれば「貸家建付地」などの減額補正が入るため、時価の4〜5割程度まで評価額を圧縮できるケースがありました。
しかし、今回の改正案では以下のルール導入が検討されています。
| 取得時期 | 評価方法（改正案） | 影響 |
|---|---|---|
| 相続開始前 5年以内 |
原則として 通常の取引価額（時価） |
節税効果がほぼ消滅 （現金で持っているのと同じ） |
| 上記以外 （5年超保有） |
従来通り （路線価等による評価） |
引き続き節税効果あり （※他の規制がない場合） |
つまり、「親が高齢になったから、慌ててアパートを買って相続税を減らそう」という手法が、令和9年1月以降は通用しなくなる可能性が高いのです。
2. なぜ改正？「市場価格との乖離」是正の背景
この改正の背景には、過度な節税対策への牽制があります。
特に阪神間のような人気エリアでは、市場価格（実際に売買される価格）が高騰している一方で、路線価（税金の基準）との差が開きすぎていました。
この「乖離（かいり）」を利用して、相続直前に借金をして不動産を買い、相続税をゼロに近づけるような事例が問題視され、公平性の観点から見直しが進められています。
3. 節税目的から「資産運用」へ。これからの物件選び
では、不動産投資はもう魅力がないのでしょうか？
いいえ、決してそうではありません。むしろ、「節税商品」としての側面が薄れることで、不動産本来の価値である「収益性」や「資産性」が正当に評価される時代になります。
- 長期保有を前提にする：
5年以上保有すれば、従来の有利な評価方法が適用される可能性が高いです。早めに取得し、長く運用する計画が重要です。 - 収益力を重視する：
節税効果に頼らずとも、毎月の家賃収入（インカムゲイン）でしっかりと利益が出る物件を選ぶべきです。空室リスクの低い、芦屋や西宮の駅近物件などは最適解の一つです。
4. 高翔バイセルが提案する、長く愛される不動産投資
「5年以上持ち続ける」ためには、建物の品質と管理が命です。
私たち高翔バイセルは、グループ会社に工務店「株式会社 高翔」を持ち、建物のメンテナンスやリノベーションに強みがあります。
単に「税金が安くなるから」ではなく、「10年後、20年後も入居者に選ばれ続け、資産価値が落ちない物件」をご提案・管理いたします。
よくあるご質問（FAQ）
「5年以内」に取得した物件だけが対象ですか？
はい、今回の改正案では「被相続人が課税時期（死亡時）前5年以内に対価を伴う取引により取得・新築した貸付用不動産」が主な対象です。つまり、相続直前の駆け込み的な節税対策（現金を不動産に換えて評価を下げる行為）をピンポイントで規制する内容となっています。
5年以上持っていれば、今まで通りの評価方法ですか？
基本的には従来の「路線価評価＋貸家建付地評価減」が適用されます。ただし、タワーマンション等ですでに導入されている「市場価格との乖離是正ルール（評価額が市場価格の6割未満なら補正）」など、他の規制にも注意が必要です。長期保有が前提の投資がより重要になります。
これから不動産を買うのはやめた方がいいですか？
いいえ、「節税のみ」を目的とした短期的な購入はおすすめしませんが、長期的な資産運用としての不動産購入は依然として有効です。特に芦屋や西宮のような資産価値が落ちにくいエリアで、収益性（インカムゲイン）を重視した物件選びをすれば、相続税対策としても機能しつつ、資産を増やすことができます。
まとめ：小手先のテクニックではなく、本質的な価値を
税制は変わりますが、良質な不動産の価値は変わりません。
「いつ相続が発生しても困らない」盤石な資産形成のために。まずは高翔バイセルにご相談ください。
■お問い合わせは
お電話でも承っております。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
〒659-0093 兵庫県芦屋市船戸町４－１ －２０１
JR芦屋駅 改札口から徒歩1分（ラポルテ本館2階）
