2026年10月法改正で「登記受付帳」はどう変わる？不動産売買への影響とプロの対策

こんにちは。阪神間（芦屋市、西宮市、神戸市）で不動産仲介を行っております「高翔バイセル」です。

「親が亡くなり、ご実家の相続手続き（名義変更）を終えた直後から、見知らぬ不動産会社から『家を売りませんか？』というダイレクトメール（DM）や電話が大量に来るようになった…」

これまでに不動産を相続された経験のある方なら、一度はこの「不気味な現象」に直面し、強い不信感を抱いたことがあるのではないでしょうか。
「司法書士しか知らないはずなのに、どこから個人情報が漏れているのか？」と不安になり、不動産業界そのものにマイナスなイメージを持たれてしまう方も少なくありません。

しかし、こうした不動産業界の長年の「悪しき慣習」が、2026年10月1日施行の法改正によってついに終焉を迎えることをご存知でしょうか。

今回は、なぜあなたの元に迷惑な営業DMが届いていたのかという「カラクリ」を透明性を持ってお伝えするとともに、今回の法改正が芦屋や西宮での不動産売買（売却・購入）にどのような影響を与えるのか、そしてこれからの時代に「本当に実力のある不動産会社」を見極めるためのプロの防衛策を徹底解説いたします。

1. 相続直後に届く「迷惑な営業DM」のカラクリとは？

「私の個人情報がどこかから売られているのではないか？」
多くの方がそう疑いますが、実は情報は違法に漏洩していたわけではありません。不動産会社は、法務局が管理する「不動産登記受付帳（受付帳）」という行政文書を合法的に開示請求し、情報を取得していました。

登記受付帳に記載されていた情報

登記受付帳には、「いつ・どの不動産で・どんな目的（所有権移転、相続、抵当権設定など）の登記申請があったか」が一覧で記録されています。
これまで一部の不動産会社は、この受付帳を毎月のように閲覧し、「相続」の登記が行われた物件（＝空き家になりやすく、売却されやすい物件）だけをピンポイントで抽出していました。そして、登記簿謄本から所有者の住所と氏名を割り出し、DMを大量に送りつけていたのです。

ご家族を亡くし、心の整理もついていないタイミングで届く営業の手紙は、売主様にとって精神的なストレス以外の何物でもありませんでした。

2. 2026年10月施行！「登記受付帳」の閲覧制限で何が変わる？

こうしたプライバシーの問題や、本来の行政文書の目的外利用が長年問題視された結果、ついに法務省が動き、「不動産登記規則等の一部を改正する省令（令和7年法務省令第49号）」が2026年10月1日に施行されることになりました。

削除される「登記の目的」と「不動産の所在」

この法改正の最大のポイントは、登記受付帳の公開項目から「登記の目的」と「不動産の所在事項」が削除されることです。
改正後は「受付年月日」と「受付番号」しか記載されないため、受付帳を見ても「それが相続なのか売買なのか」「どこの住所の物件なのか」が全く分からなくなります。

これにより、不動産業者が相続物件を狙い撃ちにしてDMを送るという従来型の営業手法は、事実上完全に不可能になります。
売主様にとっては、プライバシーが守られ、迷惑な営業に悩まされることがなくなる非常に前向きな法改正と言えます。

3. 法改正がもたらす不動産売買（売主・買主）への影響

しかし、この法改正は、私たち不動産業界の勢力図を根底から覆すほどの影響をもたらします。それは、皆様が不動産を売買する際の「会社選びの基準」が大きく変わることを意味します。

【売却への影響】「とりあえず名簿営業」の会社が淘汰される

これまで、自社で集客する努力をせず、受付帳の「名簿」に頼ってひたすらDMを送り続けることで生き延びていた不動産会社は数多く存在しました。そうした会社は、10月以降、仕入れ（売却依頼の獲得）がしにくくなるでしょう。
つまり、これからの時代に不動産の売却を任せるべきは、「名簿に頼らずとも、自社の努力と信頼で顧客を集める『真の集客力』を持った会社」だけになります。

【購入への影響】「未公開物件」はネットワークの強い会社に集まる

逆に、不動産を購入したい方にとっても影響は甚大です。業者が受付帳から網羅的に物件情報を拾えなくなるため、「このエリアで良い物件はないか」と水面下で探すのが難しくなります。
今後、ポータルサイトに載る前の「未公開の優良物件」は、地元で長く信頼を築き、独自のネットワークを持っている一部の不動産会社にしか集まらなくなります。

4. 名簿に頼らない！高翔バイセルが持つ「真の集客力」と販売戦略

私たち高翔バイセルは、今回の法改正を心から歓迎しています。
なぜなら私たちは、お客様の心を無視したDM営業ではなく、設立当初から「自社完結のWeb集客力」と「地元阪神間への深いコミット」によってお客様とのご縁を紡いできたからです。

芦屋・西宮・神戸のエリアで不動産をご売却される際、私たちは以下の強みであなたの大切な資産を手取り額最大化へと導きます。

• 自社での高度なデジタルマーケティング：大手ポータルサイトに頼るだけでなく、最新のAIツールやMeta広告などを駆使し、「このエリアで探している」潜在的な買主にダイレクトに物件の魅力を届けます。
• 数値に基づく効果検証：広告を出して終わりではなく、「今週のインプレッションやクリック率はどうだったか」という運用実績データを売主様に透明に共有し、二人三脚で戦略を練ります。
• 建築×不動産のハイブリッド提案：単なる仲介ではなく、グループ会社の「株式会社 高翔」の建築士が「こうリノベーションすれば理想の空間になります」と買主に直接アピールすることで、古い物件でも相場以上の価値（未来価値）を引き出します。

「ゼロから描く、理想の住まい。」「今の暮らしに、新しい価値を。」
不動産売買は、情報が閉鎖的になる時代だからこそ、信頼できるパートナーとの「チーム戦」です。DMに騙されることなく、あなたの人生の次のステージを見据えた最適な出口戦略を描くために。まずは私たち高翔バイセルにご相談ください。

5. よくあるご質問（FAQ）