不動産売却で数百万円の損!?「囲い込み」被害に遭っていないか確認する3つの方法

こんにちは。芦屋市を中心に、西宮市、神戸市で不動産仲介を行っております「高翔バイセル」です。

「専任媒介で大手の不動産会社に売却を任せたのに、数ヶ月経っても全然見学者が来ない…」
「担当者からは『反応が悪いので大幅に値下げしましょう』とばかり言われる」

現在、不動産のご売却中でこのようなお悩みや違和感を抱えている方。もしかすると、あなたは不動産業界の暗部とも言える「囲い込み」の被害に遭っているかもしれません。

不動産は、広く情報を公開して多くの人に知ってもらうことで、初めて適正な価格で売却することができます。しかし、「囲い込み」をされてしまうと、あなたの物件情報は世の中に隠され、結果として「売却期間の長期化」と「大幅な値下げ（数百万円の損失）」という、売主様にとって最悪の事態を引き起こします。

今回は、地元・芦屋で誠実な不動産取引を追求し続けてきたプロの視点から、売主様を裏切る「囲い込み」の恐ろしい仕組みと、今すぐできる3つの確認方法、そして大切な資産を守るための不動産会社の選び方を分かりやすく解説いたします。

1. 不動産の「囲い込み」とは？なぜ売主が損をするのか

自社の利益を優先する「両手仲介」の罠

「囲い込み」とは、売却を依頼された不動産会社が、他社に物件情報を意図的に隠したり、他社から「その物件を買いたいお客様がいるのですが」という問い合わせがあっても「すでに商談中です」と嘘をついて断ったりする行為のことです。

なぜそんなことをするのでしょうか。それは、「両手仲介（りょうてちゅうかい）」を狙うためです。
日本の不動産取引では、不動産会社が「売主」と「買主」の両方を自社で見つけた場合、双方から仲介手数料を受け取ることができます（両手仲介）。一方で、他社が買主を見つけてきた場合、手数料は売主からしかもらえません（片手仲介）。
つまり、一部の心ない不動産会社は、「自社の利益を2倍にするために、他社が連れてきた高値で買ってくれるかもしれない買主を勝手に断っている」のです。

売主様が被る「致命的な不利益」

囲い込みをされると、あなたの物件は「その不動産会社が自力で見つけられる狭い範囲のお客様」にしか紹介されません。
当然、買い手が見つかる確率は激減し、長期間売れ残ることになります。そして、不動産会社は「相場より高いから売れないんです。値下げしましょう」と売主様に迫ります。本来であれば他社を通じて希望価格で売れていたかもしれないのに、囲い込みのせいで数百万円の値下げを余儀なくされる。これが、囲い込みの最も恐ろしい実態です。

2. 今すぐできる！「囲い込み」を見抜く3つの確認方法

「もしかして、自分の物件も囲い込まれているのでは？」と不安を感じた方は、以下の3つの方法で現状を確認してみてください。

• 確認方法①：レインズの「登録証明書」と「取引状況」をチェックする
  専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は「レインズ（全国の不動産会社が見られる情報システム）」に物件を登録する義務があります。登録された際に発行される「登録証明書」を必ず受け取ってください。そこに記載されているIDとパスワードを使えば、売主様ご自身でレインズにアクセスし、自社の物件の「取引状況」が「公開中」になっているか（不当に「商談中」などにされていないか）を確認できます。
• 確認方法②：別の電話番号から他社を装って問い合わせてみる
  少し難易度が高いですが、知人や親戚にお願いして、あるいは別の不動産会社（セカンドオピニオンとして相談した会社）から、あなたの物件を任せている会社へ「〇〇の物件はまだ紹介可能ですか？」と電話をかけてもらいます。もし、まだ誰とも交渉していないのに「商談中です」「申し込みが入っています」と断られたら、間違いなく囲い込みが行われています。
• 確認方法③：ネットの広告展開が極端に少なくないか確認する
  SUUMOやHOME'Sといった主要な不動産ポータルサイトを検索し、あなたの物件が「売却を任せている1社（またはその系列）」からしか掲載されていない場合は注意が必要です。通常、情報が広く公開されていれば、複数の不動産会社が広告を掲載するはずです。

3. 芦屋・阪神間エリアで「囲い込み」が特に危険な理由

芦屋市や西宮市の山手エリアなど、ブランド力が高く物件価格も高額になりがちな阪神間エリアでは、購入できる層が限られているため、より広く、全国規模で情報を公開する必要があります。

囲い込みによって情報が制限されると、ただでさえ限られた「買主候補」との出会いのチャンスを完全に潰してしまいます。
さらに、長期間売れ残ることで「物件の鮮度」が落ち、「あの物件はずっと売れ残っているから何か問題があるのでは？」と市場から冷ややかな目で見られ、価値の暴落（値崩れ）を引き起こしやすくなるという傾向があります。

4. 高翔バイセルのお約束。透明な売却と「付加価値」の創造

私たち高翔バイセルは、地元・芦屋に深く根ざし、お客様との長期的な信頼関係を何よりも大切にしています。
だからこそ、お客様の利益を著しく損なう「囲い込み」は一切行いません。

私たちは、自社のお客様だけでなく、他社からのご紹介やお問い合わせを大歓迎でお受けしています。情報を広くオープンにし、日本中から最も良い条件を出してくださる買主様を見つけることこそが、売主様からご依頼いただいた仲介会社の本来の使命だと確信しているからです。

さらに、私たちの最大の強みは「土地の不動産専門家と、建物を知る建築士がチームを組むワンストップサービス」です。
ただ広く情報を公開するだけでなく、グループ会社である工務店「株式会社 高翔」の建築士と連携し、買主様に「このようにリノベーションすれば、今の暮らしに新しい価値をもたらす素敵な住まいになりますよ」と、物件のポテンシャルを最大限に引き出す提案を行います。

「囲い込みをしない透明性」と「建築のプロによる付加価値の創造」。
この2つを掛け合わせることで、あなたの大切な資産を、適正な価格でスムーズに次の方へと繋ぐお手伝いをいたします。今の売却活動に少しでも不安を感じたら、セカンドオピニオンとしてぜひ一度私たちにご相談ください。

5. よくあるご質問（FAQ）