令和8年改正！マンション節税封じと賃貸不動産の時価評価
【令和8年度税制改正】「マンション節税」封じ？賃貸不動産の相続税評価が厳格化！富裕層が知っておくべき3つのポイント
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
「現金を不動産に変えて相続税を減らす」
この、長年「王道」とされてきた節税対策に、国税庁が大きなメスを入れようとしています。
2025年末に発表された「令和8年度（2026年度）税制改正大綱」。その中には、不動産オーナーやこれから資産形成を考える方にとって、見過ごせない重要な変更点が盛り込まれていました。
今回は、いわゆる「マンション節税（タワマン節税）」封じとも言える今回の改正内容と、芦屋・西宮の資産家が今後どう動くべきかについて解説します。
- 「取得後5年以内の相続」は、賃貸不動産でも「時価評価」へ。駆け込み節税が不可能に。
- 人気だった「不動産小口化商品」も時価評価へ。節税メリットが大幅減。
- 富裕層課税の強化。「1億円の壁」が是正され、所得税負担が増える可能性。
- これからは「節税」よりも「稼ぐ力（収益性）」と「資産価値」が問われる時代。
目次
1. 衝撃の改正！「取得後5年以内」は時価評価へ
これまでは、賃貸物件を購入するとすぐに「路線価」や「固定資産税評価額」に基づく低い評価額が適用され、現金のまま持つよりも大幅に相続税を圧縮できました。
しかし、今回の改正案では以下のルールが適用される見込みです。
| 項目 | 改正後のルール（案） |
|---|---|
| 対象物件 | 2027年（令和9年）1月1日以降に取得した貸付用不動産 |
| 適用条件 | 取得から5年以内に相続が発生した場合 |
| 評価方法 | 原則として「通常の取引価格（時価）」から一定割合を調整した額 （実質的に節税効果がほぼ消滅） |
つまり、「親が高齢になったから、慌ててタワマンや収益物件を買って節税しよう」という駆け込み対策は、今後は通用しなくなるということです。
5年以上保有すれば従来の評価方法に戻る見込みですが、短期的な対策は封じられたと言って良いでしょう。
2. 不動産小口化商品もターゲットに。節税商品の終焉？
数千万円〜数億円の物件を一口数百万円から購入でき、かつ相続税評価額を圧縮できるとして人気だった「不動産小口化商品（任意組合型）」。
こちらも今回の改正のターゲットとなりました。
改正後は「相続時には時価評価」となることが決定しました。
これにより、従来の最大のメリットであった「相続税の圧縮効果」が失われます。今後は純粋に「投資商品としての利回り」や「資産の分散効果」で選ばれる商品へと変わっていくでしょう。
3. 超富裕層への課税強化。「1億円の壁」の崩壊
不動産そのものの評価だけでなく、所得に対する課税も強化されます。
- 対象者の拡大：
「総所得金額等が3億3,000万円超」から「1億6,500万円超」へと対象ラインが引き下げられました。 - 税率の引き上げ：
追加課税の基準税率が22.5%から30%へ引き上げられます。
地主の方が先祖代々の土地や収益物件を売却して大きな利益が出た場合など、この「富裕層課税」の対象になる可能性が高まります。
資産の組み換えや現金化を検討している方は、売却のタイミングや税負担を慎重にシミュレーションする必要があります。
4. 高翔バイセルが提案する「王道の資産防衛」
「じゃあ、もう不動産投資は意味がないの？」
いいえ、決してそうではありません。
5年以上保有すれば従来の評価方法が適用される可能性が高く、そもそも不動産はインフレに強い実物資産です。
今回の改正は「節税目的"だけ"の購入はやめなさい」というメッセージです。
今後は、「どれだけ税金が減るか」ではなく、「その物件が本来どれだけの収益を生むか（稼ぐ力）」や「資産価値が維持できるか（リセールバリュー）」という、投資の本質を見極める力がより一層重要になってきます。
よくあるご質問（FAQ）
すでに持っている収益物件も「時価評価」になりますか？
いいえ、今回の改正案（取得後5年以内の時価評価）の対象となるのは、原則として「2027年（令和9年）1月1日以降に取得した物件」です。それ以前に取得した物件や、すでに保有している物件については、従来の評価方法が適用される見込みですが、今後の通達等には注意が必要です。
5年経てば節税効果は復活しますか？
はい、取得から5年を経過すれば、従来の「路線価＋固定資産税評価額」ベースの評価（貸家建付地評価減など）が適用される見込みです。つまり、これからは「直前の駆け込み節税」ではなく、「計画的な長期保有」が資産防衛の鍵となります。
不動産小口化商品はもう買うメリットがないのですか？
「相続税の圧縮（節税）」というメリットは薄れますが、都心の一等地のビルなどに少額から投資でき、安定した賃料収入が得られるという「資産運用」としてのメリットは残ります。目的を「節税」から「運用・分散」へ切り替えて検討する必要があります。
まとめ：小手先の節税から、本質的な資産運用へ
税制は変わりますが、良質な不動産の価値は変わりません。
高翔バイセルは、短期的な節税テクニックではなく、長期的な視点でお客様の資産を守り、育てるためのお手伝いをいたします。
■お問い合わせは
お電話でも承っております。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
〒659-0093 兵庫県芦屋市船戸町４－１ －２０１
JR芦屋駅 改札口から徒歩1分（ラポルテ本館2階）
