芦屋の土地売却、更地と古家付きどちらが高く売れる？｜地元プロが徹底比較

「相続した芦屋の実家。売却したいけど、この古い家は解体すべき？」
「更地にした方が高く売れると聞いたけど、本当だろうか…」

はじめまして。芦屋の街で皆様の住まい探しをお手伝いする高翔バイセルです。大切な土地を売却される際、「古家をどう扱うか」は、手残りを大きく左右する非常に重要な問題です。解体費用をかけて更地にすれば高く売れる可能性はありますが、一方で固定資産税が上がるといったデメリットも。一体どちらがご自身にとって最善の選択なのか、悩まれている方も多いのではないでしょうか。

実はこの問題、「どちらが正解」という単純な答えはありません。土地の場所や状態、そして売主様のご事情によって、最適な答えは変わってくるのです。この記事では、芦屋の不動産を知り尽くした私たちが、判断の基準となるメリット・デメリットから、芦屋ならではの注意点まで、分かりやすく解説していきます。

更地 vs 古家付き：メリット・デメリット徹底比較

まずは、それぞれの売却方法が持つメリットとデメリットを整理してみましょう。ご自身の状況と照らし合わせながらご覧ください。

売却方法	メリット	デメリット
古家付きで売る	解体費用がかからない 固定資産税の優遇が続く すぐに売却活動を始められる 古家をリノベーションしたい買主にも響く	買主が限定されやすい 建物の状態によっては印象が悪い 売却後に欠陥が見つかるリスク（契約不適合責任） 土地の広さや形が分かりにくい
更地にして売る	買主層が広がる（注文住宅希望者など） 土地の広さや形が明確になる 高く売れる可能性がある 地中の問題などを事前に確認できる	解体費用（100万円以上）がかかる 固定資産税が最大6倍になる可能性がある 解体に時間がかかり、売却まで期間を要す 必ず売れる保証はない

芦屋の土地売却で特に注意すべき「3つのポイント」

一般的なメリット・デメリットに加え、高級住宅街である芦屋ならではの、特に注意すべきポイントが3つあります。これを知らずに解体してしまうと、かえって土地の価値を下げてしまうことにもなりかねません。

1. 芦屋市ならではの規制（景観条例・建築協定）

芦屋市、特に山手エリアなどには、美しい街並みを守るための厳しい「景観地区」の指定や、住民間のルールである「建築協定」が存在します。 今建っている古家が、現在の規制が作られる前に建てられたものだと、「既存不適格建築物」に該当する場合があります。この場合、一度解体してしまうと、同じ規模や高さの家が建てられなくなる可能性があるのです。そうなると、古家を残したままリフォームして住みたいという需要に応えられなくなり、売却機会を失うことにも繋がります。

2. 建物そのものの価値

単に「古い家」と捉えるのではなく、「建物自体に価値はないか？」という視点も重要です。例えば、有名な建築家が設計した邸宅、趣のある本格的な和風建築、良質な輸入住宅などは、「古民家」や「ヴィンテージハウス」として価値が見出されることがあります。私たち高翔バイセルは、グループ会社に建築のプロである「株式会社 高翔」がおりますので、建物が持つ本来の価値を正しく見極めることができます。

3. 土地の境界や越境物の問題

古い家が建っている土地では、隣地との境界が曖昧であったり、ブロック塀や庭の木の枝が境界を越えてしまっていたりするケースが少なくありません。これは売却時のトラブルの原因になります。「更地にする」という選択は、その過程で土地家屋調査士による「確定測量」を行う良い機会となり、土地の境界を明確にしてから売却できるというメリットにも繋がります。

【ケース別診断】あなたの土地はどちらの方法が向いている？

これまでのポイントを踏まえ、ご自身の状況に近いのはどちらか、チェックしてみましょう。

「古家付き売却」がおすすめのケース

• とにかく早く、手間や初期費用をかけずに現金化したい。
• 建物がまだ十分に使える状態か、リノベーションで魅力が増しそう。
• 解体すると同じ規模の家が建てられない可能性がある土地（既存不適格など）。
• 古民家としての価値など、建物自体に魅力がある。

「更地売却」がおすすめのケース

• 建物の傷みが激しく、誰が見ても解体が必須の状態。
• 少しでも高く売れる可能性を追求したい（時間に余裕がある）。
• 土地の価値を最大限に評価してくれる買主（注文住宅を建てたい人）に売りたい。
• 土地の境界が不明確で、測量をしてスッキリさせてから売りたい。

よくあるご質問（FAQ）

まとめ：最適な売却戦略は、信頼できるパートナーと共に

「古家付き」か「更地」か。この選択は、お客様の大切な資産の価値を大きく左右します。そしてその答えは、物件ごと、お客様のご事情ごとに異なります。自己判断で解体を進めてしまい、「解体しない方が高く売れたのに…」と後悔するケースも、残念ながら少なくありません。

私たち高翔バイセルが最も大切にしているのは、お客様にとっての「最善」を一緒に見つけることです。不動産売却のプロとしての知識はもちろん、グループ会社である工務店「高翔」の建築のプロとしての知見も活かし、お客様の土地が持つポテンシャルを最大限に引き出すご提案をいたします。

「古家付きで売った場合」「更地にした場合」、両方の未来を具体的にシミュレーションし、お客様が心から納得できる選択ができるよう、誠心誠意お手伝いします。まずはお客様の想いをお聞かせください。そこから、あなたの「あったかい」未来へつながる道筋がきっと見えてくるはずです。