【芦屋】共有名義の不動産売却｜トラブル回避のコツを地元プロが解説
【芦屋】共有名義の不動産売却｜トラブル回避のコツを地元プロが解説
「兄弟で相続した芦屋の実家、意見がまとまらずどうしよう…」
「夫婦共有名義のマンションを売却したいけど、手続きが大変そうで不安」
はじめまして。芦屋の街で皆様の住まい探しをお手伝いする高翔バイセルです。ご家族やご夫婦など、複数人で一つの不動産を所有する「共有名義」。いざ売却しようとすると、単独名義の時にはなかった特有の難しさに直面し、戸惑われる方は少なくありません。大切なご家族だからこそ、お金のことで関係がギクシャクするのは避けたいですよね。
ご安心ください。共有名義の不動産売却は、事前にポイントを押さえて、正しい手順で進めれば、必ず円満に解決できます。この記事では、芦屋で数多くの共有名義不動産の売却をお手伝いしてきた私たちが、トラブルを未然に防ぎ、全員が納得できる売却を実現するための具体的な方法を解説します。
- 不動産全体の売却には、共有者「全員」の同意が法律で定められている
- 「売りたい」「売りたくない」など意見の対立が最大のトラブル原因
- 売却益や経費の負担割合など、お金のことは事前に明確に決めておくべき
- 親族間の話し合いが難しい時こそ、中立的な専門家のサポートが有効
目次
大原則！売却には「共有者全員の同意」が不可欠
共有名義の不動産売却において、最も重要な法律上のルール。それは、不動産全体を売却する場合、共有者全員の同意が必要だということです。
たとえご自身の持分が99%であったとしても、残りの1%を持つ共有者が反対すれば、不動産全体を売却することはできません。売買契約書には、共有者全員が売主として署名・捺印し、実印と印鑑証明書を提出する必要があります。この大原則があるからこそ、次のステップである「全員での話し合い」が何よりも重要になるのです。
ありがちな3大トラブルと、その回避法
共有名義の不動産売却では、どのようなトラブルが起こりやすいのでしょうか。具体的な事例とその回避法を知っておくことで、問題を未然に防ぐことができます。
トラブル1：「売りたい人」 vs 「売りたくない人」の意見対立
- よくある状況：「私はお金が必要だから売りたい」「僕は思い出の家だから残したい」といった感情的な対立。
- 回避法：まずはお互いの気持ちや事情を正直に話し合う場を設けることが第一歩です。その上で、「なぜ売りたいのか（税金、維持費の問題など）」「なぜ売りたくないのか（将来住む可能性があるなど）」を具体的に共有し、感情論ではなく現実的な問題として捉え直すことが大切です。
トラブル2：売却価格や時期をめぐる意見の対立
- よくある状況：「もっと高く売れるはずだ」「いや、早く現金化したいから多少安くてもいい」といった価格やタイミングに関する意見の不一致。
- 回避法：複数の不動産会社から査定を取り、客観的な相場を全員で共有することが有効です。その上で、「最低でもこの金額以上でなければ売らない」「この時期までに売れなければ価格を見直す」といった最低限のルールを事前に決めておくと、スムーズに意思決定ができます。
トラブル3：諸経費の負担や売却代金の分配での不満
- よくある状況：売却で得たお金の分配はもちろん、売れるまでにかかる固定資産税や、売却時の仲介手数料などの経費を誰がどう負担するかで揉めてしまうケース。
- 回避法：売却代金も諸経費も、基本的には登記されている「持分割合」に応じて負担・分配するのが最も公平でトラブルが少ない方法です。この原則を事前に全員で確認し、合意しておくことが重要です。
どうしても話がまとまらない時の「3つの解決策」
話し合いを重ねても、どうしても共有者全員の合意が得られない…。そんな時には、次のような解決策も検討できます。
| 解決策 | 内容 | メリット・デメリット |
|---|---|---|
| 1. 他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう | 売りたい人が、売りたくない人に自分の持分を売却し、共有関係から抜ける方法です。 | メリット: 共有関係を円満に解消できる。 デメリット: 買い取る側に資金力が必要。 |
| 2. 自分の持分だけを第三者に売却する | ご自身の持分のみを、専門の不動産買取業者などに売却する方法です。 | メリット: 他の共有者の同意が不要で、早く現金化できる。 デメリット: 一般的に市場価格よりかなり安くなる。新しい共有者と他の共有者の間でトラブルになる可能性も。 |
| 3. 裁判所に共有物分割請求を行う | 最終手段として、裁判所に判断を委ねる方法です。裁判所の命令で不動産全体を競売にかけることもあります。 | メリット: 法的に共有関係を解消できる。 デメリット: 通常の売却より価格が安くなる傾向。時間と費用がかかり、親族間の関係に亀裂が入る可能性も。 |
これらの方法はメリット・デメリットが大きく、専門的な知識が必要です。安易に判断せず、必ず事前に不動産会社や弁護士にご相談ください。
よくあるご質問（FAQ）
共有者の一人と連絡が取れない場合、売却は不可能ですか？
はい、原則として共有者全員の同意と実印・印鑑証明書がなければ売却手続きは進められません。もし連絡が取れない、あるいは行方不明といった状況であれば、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるなど、法的な手続きが必要になる場合があります。このような複雑なケースでは、まず弁護士や司法書士などの専門家にご相談されることをお勧めします。弊社で提携の専門家をご紹介することも可能です。
共有者の中に認知症の人がいる場合はどうすればいいですか？
ご本人に売却の意思を確認できない場合、ご家族であっても勝手に契約を進めることはできません。この場合、「成年後見制度」を利用する必要があります。家庭裁判所に申し立てを行い、選任された成年後見人がご本人に代わって法律行為（売買契約など）を行います。手続きには時間がかかりますので、お早めに司法書士などの専門家にご相談ください。
売却代金の分け方で注意することはありますか？
売却代金は、原則として登記されている持分割合に応じて分配します。また、売却にかかった仲介手数料や税金などの諸経費も、同様に持分割合で負担するのが一般的です。後々のトラブルを防ぐためにも、費用の負担割合と、最終的に手元に残る金額の分配方法について、事前に全員で合意し、書面に残しておくことを強くお勧めします。
まとめ：全員が納得できる「あったかい」解決策を一緒に探します
共有名義の不動産売却で最も大切なことは、法律や手続きの知識以上に、共有者全員が納得できる着地点を見つけることです。そのためには、感情的なしこりを残さず、全員が客観的な情報に基づいて冷静に話し合うプロセスが欠かせません。
しかし、当事者同士では、どうしても感情的になってしまったり、不動産の専門知識がなくて話が進まなかったりすることも多いでしょう。そんな時こそ、私たちのような第三者の専門家を頼ってください。
私たち高翔バイセルは、不動産のプロとして客観的な査定額や市場の動向をお伝えするのはもちろん、皆様の間に立ち、中立的な立場から話し合いをサポートさせていただきます。それぞれの共有者様のお気持ちやご事情を丁寧にお伺いし、全員にとって最も良い「あったかい」解決策を一緒に探していくこと。それが、地域に根差す私たちにできる最大のお手伝いだと考えています。
複雑な共有名義の問題、どうか一人で抱え込まず、私たちにその想いをお聞かせください。
芦屋市の共有名義不動産に関するご相談は、
地域密着の高翔バイセルにお任せください。
■お問い合わせは
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営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
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