変動金利は今後どうなる？不動産購入で後悔しない資金計画｜プロが教えるリスク回避術

こんにちは。阪神間（芦屋市、西宮市、神戸市）で不動産仲介を行っております「高翔バイセル」です。

「そろそろマイホームが欲しいけれど、金利がどんどん上がっているニュースを見て怖くなった」
「変動金利と固定金利、どっちを選べば将来損をしないのだろう？」

2026年現在、日銀の金融政策の変更に伴い、長らく低金利が続いていた住宅ローン市場は大きな転換点を迎えています。
不動産という数千万円の大きなお買い物において、金利が少しでも上がれば総支払額は数百万円単位で膨れ上がります。そのため、「今は様子を見た方がいいのではないか」「変動金利を選んで、将来返済できなくなったらどうしよう」と、強い不安（損失を回避したい心理）から行動を止めてしまう方が非常に多くいらっしゃいます。

しかし、不動産のプロからはっきりとお伝えします。
「金利が上がるかもしれないから」とただ怯えて家探しを先延ばしにすることは、結果的にお客様の人生にとって大きな機会損失になる可能性があります。

大切なのは、金利の動きを100％予測することではありません（それはプロの経済学者でも不可能です）。「金利が上がっても、生活が破綻しない安全な資金計画（防波堤）」を最初に作っておくことなのです。

今回は、芦屋・西宮エリアで数多くのお客様の住まいづくりに伴走してきた私たち高翔バイセルが、変動金利のリアルなリスクと、金利上昇時代に「絶対に後悔しない資金計画」を立てるための具体的なプロの手法を公開いたします。

1. 2026年最新｜変動金利はどうなる？上昇のリアル

日銀の利上げと今後の見通し

日銀がマイナス金利を解除し、政策金利を段階的に引き上げている現在、それに連動して住宅ローンの「変動金利」の基準となる金利（短期プライムレートなど）も上昇しています。
今後も日本の物価上昇（インフレ）や賃上げが定着すれば、緩やかに金利が引き上げられていくシナリオが有力視されています。「これまでのような超低金利が永遠に続く」という前提で資金計画を立てることは危険です。

「金利上昇＝絶対に損」という思い込みの罠

しかし、だからといって「変動金利は危険だから、今すぐ全期間固定金利にすべきか」というと、そう単純ではありません。
固定金利は将来の金利上昇リスクがない分、最初から金利が高く設定されています。また、現在の金利上昇は「インフレ」とセットで起きているため、不動産という現物資産を持つこと自体がインフレに対する強力な防衛策になるという視点も必要です。
重要なのは、「変動か固定か」という二元論ではなく、「自分の家計は、どの程度の金利上昇までなら耐えられるか」を客観的な数値で把握することです。

2. 後悔しない資金計画！プロが教える「ストレステスト」

金利上昇の恐怖に打ち勝つための最強の武器、それが「ストレステスト（負荷テスト）」です。

ギリギリの予算で変動金利を選ぶ危険性

一番やってはいけないのは、金融機関が提示する「今の低い変動金利」での毎月の返済額だけを見て、「これなら今の家賃と同じだから、上限いっぱいまで借りよう」とギリギリの予算で家を買ってしまうことです。
金利が上がった瞬間、家計はすぐに火の車になります。

具体的なシミュレーション事例

先日、西宮市で中古マンションの購入をご検討されていた30代のお客様に、私たちが実際に行ったシミュレーション（ストレステスト）をご紹介します。

借入額4,000万円の場合、現在の変動金利（例：0.5％）なら月々の返済は約10万3,000円です。ここで、「もし5年後に金利が1.5％に、10年後に2.5％に急上昇したらどうなるか？」という厳しい条件で計算し直します。
すると、将来の返済額は月々13万円〜14万円台に跳ね上がる可能性があります。この「上がった時の金額」を事前に算出し、「この金額になっても、お子様の教育費などを払いながら生活できるか？」をご夫婦で徹底的に話し合っていただきました。

結果として、お客様は「その金額でも共働きなら十分に返済できる（余裕資金がある）」とデータで確認できたため、金利上昇の漠然とした恐怖から解放され、自信を持って変動金利での購入に踏み切ることができました。
見えないリスクを数値化し、最悪のケースを想定しておくこと。これがプロの資金計画です。

3. 阪神間で賢く買う！「物件＋リノベ」の一体型ローン戦略

ストレステストの結果、「今の新築マンションの価格では、金利が上がった時に生活が苦しくなる」と判明したとします。
そこで諦める必要はありません。私たちには「総予算を賢く抑えつつ、理想の暮らしを叶える戦略」があります。

建築×不動産のワンストップだからできる低金利の一本化

芦屋や西宮などの人気エリアで新築が高くて手が出ない場合、「立地の良い中古物件を購入し、自分好みにフルリノベーションする」という選択肢が非常に有効です。

「今の暮らしに、新しい価値を。」
ここで重要なのが、私たちの最大の強みである「建築×不動産のハイブリッド」です。
通常、物件を不動産屋で買い、後からリフォーム会社に頼むと、リフォーム費用は金利の高い（2〜4％）「リフォームローン」で借りることになり、金利負担が重くのしかかります。

しかし、グループ会社に工務店「株式会社 高翔」を持つ当社であれば、物件購入とリノベーションの設計・見積もりを同時に行えます。これにより、物件購入費とリノベ費用をまとめた低金利の「一体型住宅ローン」を組むことが可能になります。
全体の借入額（総予算）を新築よりも抑え、さらに低金利で一本化することで、将来の金利上昇に対する強力なバッファ（ゆとり）を生み出すことができるのです。

4. ライフプランから逆算する、あなた専用の答え

不動産会社や銀行に、資金計画を「丸投げ」するのは非常に危険です。
銀行はお金を貸すプロですが、あなたのライフプランや、不動産という資産の本当の価値までは考えてくれません。一部の不動産会社も、家を売るために「今の金利なら買えますよ」と甘い言葉しかかけないかもしれません。

「ゼロから描く、理想の住まい。」
家を買うことはゴールではなく、そこからの長い人生を豊かにするための手段です。だからこそ、私たちはネガティブなリスクも決して隠さず、あなたと家族のライフプランから逆算した「本当に安全な資金計画」を提案するパートナーでありたいと考えています。

「自分たちはいくらまでなら借りても安全か？」「変動と固定、どちらのプランが合うのか？」
ネットの一般的な情報ではなく、あなただけの答えを見つけるために。まずは私たち高翔バイセルに、率直なご不安をお聞かせください。

5. よくあるご質問（FAQ）