相続した芦屋のマンション売却で損しない！税金と節税対策をプロが解説
相続した芦屋のマンション売却で損しない！税金と節税対策をプロが解説
「親から芦屋のマンションを相続したけど、誰も住む予定がない…」
「売却したいけど、税金がすごくかかると聞いて不安…」
はじめまして。芦屋の街で皆様の住まい探しと売却のお手伝いをする高翔バイセルです。大切なご家族から受け継いだ不動産。どうすれば良いのか、特に税金のことは難しくて、とお悩みの方は本当に多くいらっしゃいます。
ご安心ください。相続したマンションの売却には、知っているだけで数百万円単位で手残りが変わる可能性のある、国の税制優遇（特例）が用意されています。しかし、これらの特例は自動的には適用されません。ご自身で正しく理解し、期限内に手続きをすることが不可欠です。
- 相続したマンションの売却で利益が出ると「譲渡所得税」がかかります
- 相続税を支払った方は「取得費加算の特例」で節税できる可能性があります
- 一定の要件を満たす空き家なら「3,000万円特別控除」が使えることもあります
- 特例には適用期限があるため、早めに専門家に相談することが重要です
目次
マンション売却でかかる税金は「譲渡所得税」
相続したマンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金が、「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税の総称）」です。計算方法は以下の通りです。
この「譲渡所得」に対して、所有期間に応じた税率がかけられます。
| 所有期間 | 区分 | 税率 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
注意！相続不動産の所有期間
所有期間は、あなたが相続してからではなく、亡くなられた方（被相続人）がそのマンションを取得した日から計算します。多くの場合「長期譲渡所得」に該当しますが、念のため確認が必要です。
もし、購入当時の契約書などがなく取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することになりますが、税額が非常に高額になる可能性があります。諦めずに、当時の資料を探すことが重要です。
【最重要】知らないと損！相続不動産の売却で使える2大特例
ここからが本題です。相続した不動産の売却には、税金の負担を大きく軽減できる2つの重要な特例があります。どちらが使えるか、あるいは両方使えるかで、納税額が大きく変わります。
特例① 取得費加算の特例
これは、相続時に支払った相続税の一部を、売却時の「取得費」に上乗せできるという制度です。取得費が大きくなる分、利益（譲渡所得）が圧縮され、結果的に税金が安くなります。
- 対象者：その不動産を相続し、相続税を納付した人
- 期限：相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること
相続税を支払った方であれば、多くの場合で利用できる可能性が高い、非常に重要な特例です。
特例② 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（通称：空き家の3,000万円特別控除）
こちらは、亡くなられた方が一人で住んでいた家（マンションも対象）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという、非常に効果の大きい特例です。
- 主な条件
- ・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（※ただし、売却時に一定の耐震基準を満たす必要があります）
- ・相続時から売却時まで、事業用や貸付用、居住用に使われていないこと（空き家であること）少しでも荷物を運び込んで利用したりすると、適用できなくなる可能性があります。
- ・売却価格が1億円以下であること。これは被相続人一人につきではなく、相続人全員の売却価格の合計額で判断されます。
- 期限：相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
この特例は適用要件が非常に細かく複雑なため、ご自身のケースが当てはまるかどうかは、必ず専門家にご相談ください。
売却の第一歩は「正確な価値」を知ることから
これらの特例を効果的に活用し、最適な売却戦略を立てるためには、まず「相続したマンションが、今いくらで売れるのか」という正確な市場価値を知ることが全てのスタート地点になります。
資産価値の高い芦屋の不動産は、売却のタイミングや売り出し方一つで、数百万円単位で価格が変わることも珍しくありません。
私たち高翔バイセルは、26年間芦屋の街を見つめてきたからこそわかる、リアルな相場観と豊富な取引実績があります。机上の査定だけでなく、お部屋の状態や管理状況、芦屋ならではのブランド価値まで含めて総合的に判断し、お客様の大切な資産の価値を最大化するご提案をいたします。
まずは無料の売却査定で、あなたのマンションの本当の価値を確かめてみませんか？
よくあるご質問（FAQ）
売却する前にリフォームした方が高く売れますか？
一概には言えません。確かに、内装がきれいな方が印象は良くなりますが、リフォーム費用を上乗せした価格で必ず売れるとは限りません。買主様がご自身の好みにリフォームしたい場合もあります。私たちは、物件の状態や市場の動向を見極め、「最低限のハウスクリーニングでそのまま売り出す」「水回りだけリフォームする」など、お客様にとって最も手残りが多くなる、費用対効果の高い方法をご提案します。
相続人が複数いるのですが、売却手続きは複雑になりますか？
はい、相続人全員の同意と実印、印鑑証明書などが必要になるため、事前にしっかりと話し合い、足並みを揃えておくことが重要です。遠方にお住まいの方がいる場合など、手続きが煩雑になることもあります。私たちは、提携している司法書士と連携し、遺産分割協議書の作成サポートから相続登記、そして売却まで、お客様の負担が最小限になるよう、スムーズな手続きをサポートさせていただきますので、ご安心ください。
まとめ：大切な資産だからこそ、信頼できるパートナーに
相続した芦屋のマンション売却は、法律や税金が絡む、非常に専門性の高い分野です。
- まずは売却にかかる税金の基本を理解する
- 自分に使える特例がないか、必ず確認する
- 特例には期限があるため、早めに専門家に相談する
高翔バイセルは、不動産売却のプロとして、お客様の状況を丁寧にお伺いし、最適な節税対策をご提案します。また、必要に応じて、提携している税理士や司法書士といった専門家と連携し、チームとしてあなたをサポートする体制も整っています。
まずは私たちが窓口となり、お客様のご状況を整理した上で、『このケースなら、〇〇に強い税理士の先生に相談しましょう』といった形で、最適な専門家チームを編成します。お客様が複数の事務所を行き来する必要はありません。
大切なご家族から受け継いだ資産を、最良の形で次に繋ぐお手伝いをさせてください。どんな些細なご不安でも、まずは私たちに「あったかい」心でお聞かせいただければ幸いです。
芦屋市の不動産に関するご相談は、
地域密着の高翔バイセルにお任せください。
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