中古＋リノベで数百万円の差！リフォームローンと「一体型住宅ローン」どちらが得か？
中古＋リノベで数百万円の差！リフォームローンと「一体型住宅ローン」どちらが得か？
こんにちは。芦屋市を中心に、西宮市、神戸市で不動産仲介を行っております「高翔バイセル」です。
「新築は高くて手が出ないから、立地の良い中古戸建やマンションを買って、自分好みにフルリノベーションしたい！」
最近、芦屋や阪神間エリアで物件を探されているお客様から、このようなご要望を非常に多くいただきます。
しかし、いざ物件が見つかり資金計画の段階に入ると、多くの方が「ローンの壁」にぶつかります。
物件購入のための「住宅ローン」と、工事のための「リフォームローン」。これらをどう借りるかによって、全く同じ物件を買い、全く同じリノベーションをしたのに、総支払額に「数百万円」もの差が出てしまうことをご存知でしょうか。
私たちは人間心理として、「少しくらい金利が高くても、手続きが簡単な方が良い」と安易な選択をしてしまいがちです。しかし、それが後々、取り返しのつかない後悔（大きな損失）に繋がることがあります。
今回は、不動産と建築のプロフェッショナルである私たちが、絶対に損をしないためのローン選びの真実と、最もお得な「一体型住宅ローン」を成功させるための秘訣を分かりやすく解説いたします。
- 「リフォームローン」と「一体型住宅ローン」の決定的な違い
- 別々に借りると数百万円損をする？具体的な比較シミュレーション
- お得なはずの一体型ローンに潜む「見えない落とし穴」
- 物件探しからローン審査までを成功に導くワンストップ戦略
目次
1. リフォームローンと一体型住宅ローン、決定的な違いとは？
中古物件を買ってリフォームする場合、資金の借り方には大きく分けて2つの方法があります。それぞれの特徴を整理してみましょう。
- ① 別々に借りる（住宅ローン ＋ リフォームローン）
物件の購入費用は「住宅ローン」で、リフォーム費用は別途「リフォームローン（無担保型）」で借りる方法です。リフォームローンは審査が比較的早く、担保の設定も不要なため手軽に借りられますが、金利が高く（相場は年利2〜4％程度）、借入期間が短い（最長10〜15年程度）という大きなデメリットがあります。 - ② まとめて借りる（リフォーム一体型住宅ローン）
物件の購入費用とリフォーム費用を合算し、一つの「住宅ローン」として借り入れる方法です。最大のメリットは、住宅ローンと同じ超低金利（年利0.4〜1％程度）が適用され、借入期間も最長35年と長く組めることです。
これだけを見ると「絶対に一体型ローンの方が得だ！」と思われますよね。その通りです。では、実際にどれくらい支払額に差が出るのか、シミュレーションを見てみましょう。
2. 比較シミュレーション！どちらが本当にお得？
例えば、物件価格3,000万円、リフォーム費用1,000万円（合計4,000万円）をフルローンで借り入れる場合で比較します。
| 別々に借りる場合 （住宅＋リフォームローン） |
まとめて借りる場合 （一体型住宅ローン） |
|
|---|---|---|
| 借入条件 | 住宅：3,000万 (0.6%、35年) リフォーム：1,000万 (3.0%、15年) |
合計：4,000万 (0.6%、35年) |
| 毎月の返済額 （※最初の15年間） |
住宅：約7.9万円 リフォーム：約6.9万円 合計：約14.8万円 |
合計：約10.5万円 |
| 利息の総額 | 住宅：約330万円 リフォーム：約243万円 合計：約573万円 |
合計：約435万円 |
※概算シミュレーションであり、実際の審査内容や金利によって変動します。
結果は一目瞭然です。別々に借りた場合、リフォームローンを返済している最初の15年間の毎月の負担が約4.3万円も重くなります。さらに、払い終わった後の利息の総額（総支払額）でも約138万円の差が出ます。
ローン選びを間違えるだけで、全く同じ家を手に入れたのに車が1台買えるほどの金額を余分に支払うことになるのです。これは絶対に避けなければならない損失です。
3. 一体型住宅ローンの「見えない落とし穴」と対策
「それなら絶対に一体型ローンにしたい！」と思うのが当然ですが、実は一体型ローンには、多くのお客様が挫折してしまう「非常に高いハードル（落とし穴）」が存在します。
それは、「スケジュールの厳しさ」です。
一体型ローンで事前審査を通すためには、物件の購入申し込みをするタイミングで、同時に「リフォームの具体的な工事見積書」を銀行に提出しなければなりません。
一般的な不動産会社で物件を探した場合、不動産担当者はリフォームの専門家ではないため「見積もりはご自身でリフォーム会社を探して取ってください」と言われます。しかし、良い物件はすぐに買い手がついてしまいます。
お客様ご自身で急いでリフォーム会社を探し、物件を内覧してもらい、見積もりを作ってもらう……そんなことをしている間に、「他の人に物件を買われてしまった（タイムオーバー）」という悲劇が不動産市場では毎日のように起きています。
4. 高翔バイセルの強み「不動産×建築のワンストップ」
この致命的な「落とし穴」を解決し、お得な一体型ローンを確実に成功させるための仕組み。それこそが、私たち高翔バイセルの最大の強みである「土地の不動産専門家と、建物を知る建築士がチームを組むワンストップサービス」です。
私たちがお客様を物件の内覧へご案内する際、必要に応じてグループ会社である工務店「株式会社 高翔」の建築士が同行します。その場で「この壁は抜けるか」「水回りの移動は可能か」をプロの目で判断し、スピーディーにリノベーションの概算見積もりを算出します。
「今の暮らしに、新しい価値を。」
不動産と建築の窓口が一つに統合されているため、ライバルに物件を取られる前に、確実な資金計画で一体型ローンの事前審査に進むことができます。
面倒な業者とのやり取りやスケジュールの調整はすべて私たちが担います。お客様は、安心して「どんな素敵な部屋にしようか」という夢を描くことだけに集中していただけます。
ローン選びで数百万円の損をしたくない、そして理想の住まいを確実に手に入れたいとお考えなら、まずは私たちにご相談ください。あったかい心で、あなたの未来の暮らしを全力でサポートいたします。
5. よくあるご質問（FAQ）
一体型住宅ローンを利用するための条件は何ですか？
最も重要な条件は、「物件の売買契約を結び、住宅ローンの本審査を申し込むタイミングまでに、リフォーム会社からの確定した工事見積書と請負契約書を銀行に提出すること」です。不動産会社とリフォーム会社が別々の場合、このスケジュールに間に合わせるのが非常に難しいため注意が必要です。
すでに物件を購入して住宅ローンを組んでしまった後でも、一体型に切り替えられますか？
原則として、住宅ローンの実行後（物件の引き渡し後）にリフォーム費用を同じ住宅ローンに追加することはできません。その場合は、金利の高いリフォームローンを別途組むか、他行で「リフォーム資金を含めた住宅ローンの借り換え」を行う必要がありますが、手間と手数料がかかります。
高翔バイセルなら、物件探しからリフォームの見積もりまで一緒にお願いできますか？
はい、可能です。私たちは不動産仲介の専門スタッフと、グループ会社である工務店『株式会社 高翔』の建築士がチームを組んでお客様をサポートします。物件内覧の際に建築士が同行し、その場でリノベーションの可否や概算費用を算出できるため、スムーズに一体型ローンの審査に進むことができます。
■お問い合わせは
お電話でもオンラインでも承っております。
「自分たちの年収でどれくらいローンが組めるか知りたい」「中古物件のリノベーション費用って大体いくらくらい？」といった素朴な疑問からでも大歓迎です。どんなことでも構いません。あなたの思い描く「理想の暮らし」を、私たちに聞かせてください。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
〒659-0093 兵庫県芦屋市船戸町４－１ －２０１
