【実例】リノベーションで家賃はいくら上がる？投資回収シミュレーション
リノベーションで家賃はいくら上がる？高翔グループの施工事例で見る、投資回収シミュレーション
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
「築年数が古くなり、空室が長引くようになった」「家賃を下げて募集するしかないのだろうか……」
芦屋、西宮、東灘区といった阪神間エリアで賃貸経営をされるオーナー様や、これから不動産投資を始めようとする方から、このようなお悩みを頻繁に伺います。
確かに、人気エリアであっても築30年を超える物件は、周辺の新築や築浅物件との競争に晒されます。しかし、家賃を下げるという選択は、長期的な資産価値の低下を招きます。そこで有効なのが、入居者のニーズを的確に捉えたリノベーションです。
「でも、リノベーション費用をかけて、本当にそれ以上のリターン（家賃アップ）が得られるの？」
今回は、不動産仲介のプロ「高翔バイセル」と、建築のプロであるグループ会社「株式会社 高翔」がタッグを組んで実現した、実際の施工事例と投資回収（ROI）シミュレーションを大公開いたします。
- 阪神間エリアで求められる「家賃が上がる」リノベーションのポイントを解説。
- ファミリー向け（東灘区御影）の実例：3DK→2LDKで月額3.5万円アップ！
- 単身向け（西宮市甲子園口）の実例：3点ユニットバス分離で月額1.5万円アップ！
- 株式会社 高翔のノウハウで、無駄な工事を省き「費用対効果」を最大化。
目次
1. 阪神間エリアの賃貸市場と「選ばれる部屋」の条件
阪急西宮北口駅やJR芦屋駅、阪急岡本駅などに代表される阪神間エリアは、交通利便性と教育環境の良さから、賃貸需要が極めて高い地域です。しかし、目の肥えたファミリー層や、甲南大学・武庫川女子大学などに通う学生層は、住環境に対して高い水準を求めています。
築古物件によくある「細かく仕切られた和室」「壁付けの古いキッチン」「3点ユニットバス（風呂・トイレ同室）」のままでは、いくら立地が良くても検索サイトの条件指定で弾かれてしまいます。
逆に言えば、「広いリビング（LDK）」「清潔感のある水回り・独立洗面台」「テレワーク対応の設備」を整えるだけで、競合物件に圧倒的な差をつけ、家賃を相場以上に引き上げることが可能になるのです。
2. 【施工事例①】ファミリー向け（東灘区御影）：間取り変更で月額3.5万円UP
まずは、東灘区の御影エリアにある築35年のファミリー向けマンションの事例です。元々は細かく仕切られた和室2間を含む「3DK」で、空室が半年以上続いていました。
- 高翔の解決策：
細切れだった和室とダイニングを繋げ、現代のファミリー層に最も人気の高い「広々とした2LDK」へ間取り変更。キッチンは人気の対面式（ペニンシュラ型）へ入れ替え、水回りも一新しました。
| 項目 | シミュレーション内容（目安） |
|---|---|
| リノベーション総費用 | 約350万円 |
| 家賃の変化 | 従前 70,000円 → 施工後 105,000円（月額＋35,000円） |
| 年間収益アップ額 | ＋420,000円 |
| リノベ費用の表面利回り | 12.0%（42万円 ÷ 350万円） |
| 投資回収期間 | 約8.3年 |
※数値は実例を基にした目安であり、物件状況により異なります。
家賃が上がっただけでなく、工事完了前に内見待ちが入り、即座に入居が決定。「空室による機会損失」を防げたことも、オーナー様にとって大きなプラスとなりました。
3. 【施工事例②】単身向け（西宮市甲子園口）：水回り一新で月額1.5万円UP
続いて、西宮市のJR甲子園口駅周辺にある築30年の単身向けワンルームマンションの事例です。学生や若手社会人の需要が多いエリアですが、「3点ユニットバス」と「収納の少なさ」が原因で敬遠されていました。
- 高翔の解決策：
限られたスペースの中でバス・トイレを分離（セパレート化）し、ターゲット層から要望の強い「独立洗面台」を新設。また、壁一面にアクセントクロスを採用し、デザイン性を大幅に向上させました。
| 項目 | シミュレーション内容（目安） |
|---|---|
| リノベーション総費用 | 約150万円 |
| 家賃の変化 | 従前 40,000円 → 施工後 55,000円（月額＋15,000円） |
| 年間収益アップ額 | ＋180,000円 |
| リノベ費用の表面利回り | 12.0%（18万円 ÷ 150万円） |
| 投資回収期間 | 約8.3年 |
バス・トイレ別の条件を満たしたことで、お部屋探しのポータルサイトでの検索表示回数が飛躍的にアップし、周辺の築浅物件と戦える競争力を取り戻しました。
4. 「株式会社 高翔」だからできる、費用対効果を最大化するリノベ術
投資用リノベーションで最もやってはいけないのが、「オーナー様自身の好みを押し付け、無駄な箇所にまで予算をかけすぎてしまうこと」です。
高翔グループの強みは、「仲介のプロ（高翔バイセル）」と「建築のプロ（株式会社 高翔）」が連携している点にあります。
どの設備を導入すれば家賃が上がるのか（水回りやリビング）、逆にどこは既存の設備を活かし、表層のクリーニングやシート張りでコストを抑えるべきか。地域の賃貸需要を熟知しているからこそ、メリハリのある「費用対効果（ROI）を最大化するリノベーションプラン」をご提案できます。
「この物件、リノベしたら家賃はいくらで貸せる？」といったご相談にも、根拠のある査定とシミュレーションでお答えします。
よくあるご質問（FAQ）
リノベーション費用は投資用ローンで借りられますか？
はい、可能です。物件購入と同時にリノベーションを行う場合は、リフォーム費用を物件価格に上乗せして借り入れできる住宅ローンや投資用ローン（リフォーム一体型ローン）があります。既存物件の修繕の場合でも、日本政策金融公庫やリフォームローンの活用が可能です。高翔バイセルが資金計画からサポートいたします。
家賃を上げると入居者が決まりにくくならないか心配です。
相場を超えた無理な家賃設定は空室リスクを招きますが、ターゲット層のニーズ（例：独立洗面台、テレワークスペースなど）を的確に捉えたリノベーションであれば、周辺の築浅物件と同等の家賃水準で十分に勝負できます。高翔バイセルでは、事前の綿密な家賃査定に基づき、確実に入居者が決まる適正な家賃アップ幅をご提案します。
見積もりやプランニングは無料でしてもらえますか？
はい、現地調査からプランニング、お見積りの作成、そして投資回収シミュレーションのご提示までは無料で承っております。株式会社 高翔の建築士と高翔バイセルの不動産プロフェッショナルがタッグを組み、費用対効果の最も高いプランを作成いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
■お問い合わせは
お電話でも承っております。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
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