【相続税対策】現金1億円を不動産に変えると税金はいくら減る？タワマン節税規制後の新しい評価額対策
【相続税対策】現金1億円を不動産に変えると税金はいくら減る？タワマン節税規制後の新しい評価額対策
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
「先祖代々の資産や、長年の事業で築き上げた現金を、できるだけ目減りさせずに次世代へ引き継ぎたい。」
阪神間エリアにお住まいの地主様や会社経営者の皆様から、こうした相続税対策に関するご相談を日々お受けしております。
相続税対策の王道といえば「現金を不動産に換えること」です。しかし、2024年（令和6年）に導入されたいわゆる「タワマン節税規制（マンションの相続税評価方法の見直し）」により、以前のような極端な評価減を狙う手法には大きなメスが入りました。
「タワマンがダメなら、どうすれば資産を守れるのか？」
今回は、現金と不動産の評価額の違いという基本メカニズムをおさらいしつつ、タワマン規制後の現在、芦屋市や西宮市、神戸市東灘区といった阪神間エリアで有効となる新しい評価額対策と、工務店「株式会社 高翔」が叶える資産防衛術をプロの視点で解説します。
- 現金1億円の評価は1億円だが、不動産に換えると評価額は大幅に下がる。
- 2024年の法改正により、タワーマンション等での過度な節税は規制（補正）された。
- 今後は規制の対象外となる「一棟アパート」や「戸建て賃貸」の重要性が増している。
- 相続税評価減の鍵となる「貸家建付地」の要件（満室経営）を、高翔グループが実現。
目次
1. 現金1億円 vs 不動産1億円。相続税評価額の基本メカニズム
相続税は、亡くなった方（被相続人）が遺した財産の「評価額」を基準に計算されます。ここで最も重要なのが、「現金」と「不動産」では、税務署が算定する評価額に大きな差が生まれるという点です。
- 現金1億円の場合
当然ですが、現金1億円の相続税評価額はそのまま「1億円」として計算されます。 - 不動産1億円（土地・建物）の場合
1億円で不動産を購入すると、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」という基準で評価されます。一般的に、路線価は実勢価格（実際の取引価格）の約8割、建物の固定資産税評価額は建築費の約5〜7割程度に設定されています。つまり、買った瞬間に評価額は数割下がります。
さらに、その不動産を「人に貸す（賃貸物件にする）」ことで、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として扱われ、さらに評価額が2〜3割減額されます。結果として、現金1億円が不動産に変わることで、相続税評価額が「4,000万円〜5,000万円」程度まで圧縮されることも珍しくありません。これが不動産を使った相続税対策の基本的なメカニズムです。
2. 2024年「タワマン節税規制」施行。阪神間のタワマン事情と今後の影響
この不動産の評価減の仕組みを最大限に利用したのが、いわゆる「タワマン節税」でした。
神戸市中央区（三宮・元町エリア）や西宮北口などに建つタワーマンションの高層階は、市場での売買価格が非常に高額（実勢価格が高い）であるにもかかわらず、土地の持分面積が小さいため、相続税評価額が極端に低くなる傾向がありました。
しかし、こうした行き過ぎた節税を防ぐため、2024年（令和6年）1月より「居住用の区分所有財産の評価（マンション評価の見直し）」が施行されました。
新ルールでは、市場価格と評価額の「乖離率」が1.67倍を超えるマンションについて、評価額が引き上げられ、最低でも市場価格の60%になるように補正されることになりました。これにより、タワマンの高層階などを利用した劇的な節税スキームは封じられる形となりました。
3. タワマン規制後も有効！芦屋・東灘区での「一棟アパート・戸建て」活用法
では、タワマン規制後の現在、どのような不動産が相続税対策として有効なのでしょうか。
注目すべきは、今回の補正ルールの対象外となる「一棟アパート・一棟マンション」や「戸建て賃貸」です。
阪神間には、芦屋市の山手町や東芦屋町、神戸市東灘区の御影・岡本といった、古くからの閑静な高級住宅街が広がっています。こうしたエリアの土地を購入し、賃貸用の一棟アパートや戸建てを建築する手法は、依然として強力な評価減効果を発揮します。
| 対策の方向性 | 阪神間エリアでの有効性 |
|---|---|
| 一棟アパートの建築 | タワマン規制（区分所有の補正）の対象外。貸家建付地の評価減をフル活用可能。阪神間は学生や転勤族の実需が固いため、安定した賃料収入が得られます。 |
| 戸建て賃貸への投資 | 芦屋・西宮エリアでは、ファミリー層向けの戸建て賃貸の供給が少なく、希少性が高いため空室リスクが低く、将来の売却（出口戦略）も容易です。 |
| 小規模宅地等の特例の活用 | 一定の要件を満たす貸付事業用宅地等であれば、200㎡まで評価額が50%減額されます。これを組み合わせることで劇的な節税効果を生みます。 |
4. 「株式会社 高翔」が叶える、賃貸需要と評価減を両立する建築・リノベ術
ここで一つ、絶対に忘れてはならない注意点があります。それは、「空室の部屋には、貸家の評価減や小規模宅地等の特例が適用されない可能性がある」ということです。つまり、節税のためだけに粗悪なアパートを建てて空室だらけになってしまえば、期待した相続税対策の効果が得られず、本末転倒になってしまいます。
評価額を確実に下げるためには、「常に満室経営ができる、優良入居者に選ばれる物件」であることが大前提です。
高翔バイセルでは、長年にわたり阪神間で注文住宅や高品質なリノベーションを手掛けてきたグループ会社「株式会社 高翔」の建築ノウハウをフル活用します。周辺の競合物件に勝つための高い断熱性、防音性、洗練されたデザインを備えた建物を設計・施工し、さらに当社の徹底した賃貸管理によって満室稼働をサポートします。
大切な資産を守り、次世代へ「あったかい」形で引き継ぐために。不動産と建築、そして税務のネットワークを持つ高翔バイセルが、あなたのご家族にとって最適な相続税対策のロードマップをご提案いたします。ぜひお気軽にご相談ください。
よくあるご質問（FAQ）
2024年のタワマン節税規制で、マンション投資による節税はできなくなったのですか？
完全にできなくなったわけではありません。市場価格と相続税評価額の「乖離率」が1.67倍を超える場合、評価額が引き上げられ（最低でも市場価格の60%になるよう補正）ますが、依然として現金で持っているよりは評価額を圧縮できます。ただし、以前のような極端な節税効果は薄れたため、今後は一棟アパートや戸建て賃貸など、別の選択肢との比較検討が重要になります。
現金1億円で賃貸アパートを建てる場合、空室リスクが心配です。
おっしゃる通り、相続税の評価減（貸家建付地など）は「人に貸していること」が前提となるため、空室が続くと評価減が適用されない場合があります。だからこそ、需要の絶えない阪神間エリアでの立地選定と、株式会社 高翔のノウハウを活かした「優良入居者に選ばれ続ける建物づくり」が不可欠です。
所有している土地にアパートを建てるか、新たに中古の収益物件を買うか迷っています。
お客様の現在の資産構成（現金と不動産の割合）や、相続人の方の人数、対象となる土地の立地条件によって最適な正解は異なります。高翔バイセルでは、提携する税理士と連携し、相続税のシミュレーションから物件選定、建築プランの策定までワンストップで最適な答えを導き出します。
■お問い合わせは
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