収益物件の「購入諸費用」は物件価格の何％？全内訳とリアルな金額
収益物件の「購入諸費用」は物件価格の何％？登記費用・不動産取得税から仲介手数料まで全内訳
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
将来の教育費や老後資金の不安から「毎月5万円の副収入」を目指し、不動産投資を始めようと決意した30代の子育て世帯の皆様。西宮北口の「塾銀座」に子供を通わせるための教育費など、日々の生活費をやりくりしながら、まずは「物件を買うための自己資金」を貯めている真っ最中かと思います。
しかし、いざ物件情報サイトで「1,500万円の中古マンション」を見つけても、「1,500万円ポッキリで買えるわけではない」というのが不動産取引の現実です。
物件価格とは別に、税金や手数料などの「購入諸費用」が必ず発生します。この諸費用の存在を見落としていると、「いざ契約しようとしたら現金が足りない！」「買った直後に税金の請求が来て生活費がショートした」という取り返しのつかない事態に陥ってしまいます。
今回は、長年にわたり阪神間（芦屋・西宮・神戸市東灘区など）で不動産売買と建築を手掛けてきたプロの視点から、収益物件を購入する際にかかる「諸費用の全内訳と目安」と、工務店「株式会社 高翔」のノウハウで『見えない出費（修繕費）』を防ぐ堅実な資金計画の立て方を徹底解説します。
- 収益物件の購入諸費用は、一般的に「物件価格の7％〜10％」が目安。
- 「仲介手数料」や「登記費用」「ローン手数料」など、現金で払う項目が多数ある。
- 購入後、忘れた頃（半年後）にやってくる「不動産取得税」のトラップに要注意。
- 諸費用とは別に、株式会社 高翔が算出する「初期の修繕・リノベ費用」の予算化が必須。
目次
1. 収益物件の「購入諸費用」の目安は物件価格の「7％〜10％」
不動産投資のスタートラインに立つためには、頭金（物件価格の1〜2割）のほかに、「購入諸費用」を自己資金（現金）として用意しておくのが最も安全なセオリーです。
投資用ローンを利用して中古の区分マンションや戸建てを購入する場合、諸費用の総額は「物件価格の約7％〜10％」になるのが一般的です。
つまり、1,500万円の物件を買うなら、約105万円〜150万円の現金が「物件代金とは別に」必要になるということです。では、この100万円以上のお金は、一体何に消えていくのでしょうか？
2. 絶対に知っておくべき購入諸費用の「全内訳」
購入時にかかる主な諸費用の内訳は以下の通りです。それぞれ支払うタイミングや相手が異なります。
- ① 仲介手数料
物件を案内し、契約から引き渡しまでをサポートする不動産会社（高翔バイセル等）に支払う手数料です。宅建業法により上限が「物件価格の3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税（※物件価格400万円超の場合）」と定められています。 - ② 登記費用（登録免許税 ＋ 司法書士報酬）
物件の所有者をあなた名義に変更する「所有権移転登記」や、銀行の担保権を設定する「抵当権設定登記」にかかる国に納める税金（登録免許税）と、手続きを代行する司法書士への報酬です。 - ③ ローン関係費用（事務手数料・保証料）
金融機関にローンを組むために支払う費用です。銀行によって「借入額の約2％」を事務手数料として支払うケースや、保証会社へ保証料を支払うケースなど様々です。 - ④ 火災保険・地震保険料
大切な資産を守るための保険です。通常、ローン期間に合わせて5年分などの保険料を一括で支払います。水害リスクのあるエリアでは水災補償をつけるなど、補償内容によって金額が変動します。 - ⑤ 固定資産税・管理費等の清算金
その年の固定資産税・都市計画税や、マンションの管理費・修繕積立金について、引き渡し日を基準に「日割り計算」して、売主様に精算金として支払います。 - ⑥ 【要注意】不動産取得税（忘れた頃にやってくる）
不動産を取得した際にかかる都道府県の税金です。購入時ではなく、引き渡しから約半年〜1年後に突然、税事務所から数十万円の納付書が届きます。これを計算に入れずに手元の現金を使い切ってしまうと、資金ショートを起こすため厳重な注意が必要です。
3. 【シミュレーション】阪神間の中古マンションでリアルな金額を計算
それでは、具体的に私たちが得意とする阪神間エリア（芦屋市や西宮市、東灘区岡本など）で、単身・DINKS層向けの「1,500万円の中古区分マンション」を投資用ローンを利用して購入した場合の、リアルな諸費用の目安を計算してみましょう。
| 諸費用の項目 | 金額の目安（物件価格1,500万円・借入1,300万円の場合） |
|---|---|
| 仲介手数料 | 約56万円（1,500万×3％＋6万＋税） |
| 登記費用（税金＋司法書士報酬） | 約15万円〜20万円 |
| ローン関係費用（事務手数料等） | 約28万円（借入額の2.2％の場合） |
| 火災・地震保険料（5年一括） | 約5万円〜10万円 |
| 各種日割清算金・印紙代 | 約5万円〜10万円 |
| 購入時 諸費用合計 | 約110万円〜125万円（物件価格の約7〜8％） |
| 不動産取得税（半年後に請求） | 約10万円〜15万円（固定資産税評価額による） |
このように、1,500万円の物件を買うには、頭金（例えば200万円）とは別に、約120万円の諸費用（現金）が必要になることが分かります。
4. 諸費用だけじゃない！「株式会社 高翔」の事前インスペクションで「見えない修繕費」を防ぐ
上記の計算で「よし、頭金と諸費用で約350万円あれば大丈夫だ」と安心するのは、まだ早いです。
不動産投資の初心者が最も陥りやすい失敗は、「購入直後に発覚する、空室対策や設備故障のための『修繕・リノベーション費用』を予算に入れていないこと」です。
せっかく諸費用を払って物件を手に入れても、古い3点ユニットバスのままで入居者が決まらず、給湯器が壊れてお湯が出ない状態では、家賃収入は1円も入ってきません。慌てて直そうにも、手元の現金がスッカラカンでは「黒字倒産」の危機に陥ります。
だからこそ、高翔バイセルで物件をご検討いただく際は、グループ会社である工務店「株式会社 高翔」の建築士が事前にインスペクション（建物状況調査）を行います。
- 正確な修繕費用の算出：「水回りの配管交換に◯万円」「独立洗面台の新設に◯万円」と、入居付けに必須なリノベ費用を1円単位で弾き出します。
- 総投資額（物件＋諸費用＋修繕費）の明確化：本当の意味での「総投資額」を最初から提示し、その金額で利回りが回るか（家賃収入からローンが安全に返せるか）をシミュレーションします。
不動産投資は、購入後の資金ショートを防ぐ堅実な計画がすべてです。
物件選びから、精緻な資金計画、株式会社 高翔による適正価格でのリノベーション、そして「あったかい」賃貸管理までをワンストップで伴走する高翔バイセルへ。あなたとご家族の未来を守る資産形成のご相談に、ぜひお気軽にお越しください。
よくあるご質問（FAQ）
諸費用はローンに組み込んで借りる（オーバーローン）ことはできますか？
金融機関やお客様の属性（ご年収や勤務先）によっては、諸費用分もローンに組み込むことが可能なケースがあります。ただし、2026年現在の審査基準は厳しくなっており、借入額が増えれば毎月のキャッシュフロー（手残り）を圧迫するため、高翔バイセルでは少なくとも諸費用分は「自己資金（現金）」でご用意いただく堅実な資金計画をおすすめしています。
不動産取得税はいつ、いくら払うのですか？
不動産取得税は、物件の購入（引き渡し）からおおよそ半年〜1年後に各都道府県の税事務所から納付書が届きます。金額は固定資産税評価額を基に計算されるため、購入価格とは異なります。購入時に手元の現金をすべて使い切ってしまうと、この税金が払えなくなるため、事前に高翔バイセルで概算額を算出し、手元に残しておく必要があります。
仲介手数料を安く（または無料に）してもらうことはできませんか？
仲介手数料は、安全な取引を成立させるための物件調査、契約書作成、重要事項説明、そして売主様との価格交渉（指値）といった重要な業務に対する正当な対価です。手数料を削るよりも、高翔バイセルが売主様としっかり交渉して『物件価格自体を数百万円下げる』ことの方が、お客様にとって圧倒的に金銭的メリットが大きくなります。
■お問い合わせは
お電話でも承っております。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
〒659-0093 兵庫県芦屋市船戸町４－１ －２０１
JR芦屋駅 改札口から徒歩1分（ラポルテ本館2階）
