ネットの家賃相場は信じるな！リアルな賃貸需要を聞き出す5分の質問シート
ネットの家賃相場は信じるな！地元の不動産会社に電話して、リアルな賃貸需要を5分で聞き出す質問シート
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
働きながら「毎月5万円の副収入」を目指して不動産投資の物件を探す際、誰もが一度は大手ポータルサイト（SUUMOやHOME'Sなど）で、そのエリアの「家賃相場」を調べるはずです。
そして、「この駅の1Kの家賃相場は6万円だから、利回りは〇％になりそうだ！」と事業計画を立ててしまいます。
しかし、投資のプロから言わせれば、「ネットに転がっている家賃相場ほど、アテにならないものはない」というのが現実です。このネット上の数字だけを信じて物件を購入すると、いざ募集をかけた時に全く入居者が決まらず、数千円〜1万円以上の値下げを余儀なくされる「利回り崩壊」の罠に陥ります。
今回は、私たちが商圏とする阪神間（芦屋・西宮・東灘区など）のリアルな実態を交えながら、ネットの家賃相場が狂っている理由と、購入前に地元の不動産会社にたった5分の電話で「本物の賃貸需要」を聞き出す『3つの質問シート』、そして工務店「株式会社 高翔」のノウハウで需要に応える投資術を解説します。
- ネットの家賃相場は「成約した家賃」ではなく「売れ残っている希望家賃」の平均。
- 「家賃相場」より「どの間取り・設備が今すぐ決まるか」という需要の”熱量”が重要。
- 地元の不動産会社へ「3つの質問」を投げかけるだけで、勝てる物件像が見える。
- 株式会社 高翔の「プチリノベ」で、ヒアリングした「足りない設備」を補強する。
目次
1. なぜポータルサイトの「家賃相場」はアテにならないのか？
ポータルサイトに掲載されている家賃相場は、現在募集が出ている物件の「平均値」に過ぎません。つまり、そこには「高すぎて誰も借りないまま、長期間放置されている物件の強気な家賃」が大量に含まれており、相場を不当に押し上げているのです。
例えば、西宮市の「阪急西宮北口駅」周辺。大型商業施設「阪急西宮ガーデンズ」があり絶大な人気を誇りますが、新築時に高い家賃（新築プレミアム）で募集し、築年数が経っても家賃を下げずに空室のまま放置されている物件が多数あります。
あるいは、芦屋市の「JR芦屋駅」周辺のようなブランドエリアでは、一部の超高級賃貸マンションが全体の平均値を大きく跳ね上げています。
あなたが買うべき中古物件が「実際にいくらで成約（契約）できるか」は、ネットの平均値からは絶対に読み取れません。リアルな「成約家賃」と「今の生きた需要」を知るには、毎日そのエリアでお客様を案内している「地元の賃貸仲介会社」に直接聞くのが一番確実で早いのです。
2. 地元の不動産会社に電話で聞くべき「3つの質問シート」
気になる物件を見つけたら、その最寄り駅にある賃貸仲介会社に電話をかけ、「投資用物件の購入を検討しているのですが、少し教えていただけませんか」と以下の3つを質問してください。たった5分で、ネットにはないお宝情報が手に入ります。
- 質問①「このエリアで今、一番決まりやすい（あるいは余っている）間取りは何ですか？」
【回答例】「神戸市東灘区の阪急岡本駅やJR摂津本山駅周辺は、甲南大学などの学生向け『1K』は春にすぐ埋まりますが、逆に社会人向けの『1LDK』が不足していて、出たら一瞬で決まりますよ。」
→ この回答から、1Kを買うなら春のシーズンに合わせる必要があることや、1LDKの物件が出れば即買いすべきだという戦略が立ちます。 - 質問②「この物件の立地だと、どんな人が内見に来ますか？（ペルソナの把握）」
【回答例】「JR甲子園口の南側ですね。そこだと大阪へ通う20代〜30代の単身の会社員が多いですね。学生はあまり来ません。」
→ 学生が来ないなら、初期費用を極端に安くするゼロゼロ物件にする必要性は薄く、社会人が好む落ち着いた内装にするべきだと判断できます。 - 質問③「今の家賃設定で、ライバル物件に勝つために足りない設備は何ですか？」
【回答例】「この築年数だと3点ユニットバスだと思いますが、今の20代は『独立洗面台』がないと内見すらしてくれません。あとネット無料は必須です。」
→ ここで聞いた「足りない設備」の追加費用をシミュレーションに組み込み、それでも利回りが回るか（指値ができるか）を計算します。
3. 「株式会社 高翔」のノウハウで、ヒアリング結果を形（リノベ）にする
地元の不動産会社から「リアルな需要」と「足りない設備」を聞き出したら、次はその弱点を補い、物件の戦闘力を上げる番です。しかし、言われた通りにフルリノベーションをしてしまえば、投資資金が底をついてしまいます。
ここで、グループ会社である工務店「株式会社 高翔」の建築ノウハウが活きてきます。
| 電話で聞いた「足りない条件」 | 株式会社 高翔の「費用対効果」リノベ術 |
|---|---|
| 独立洗面台がないと決まらない | 浴室全体を工事するのではなく、居室のデッドスペースや廊下を活用して、安価でスタイリッシュな「造作洗面台」を新設します。 |
| 山手エリアで「冬の寒さ」が敬遠される | 六甲おろしの影響を受ける神戸市灘区（六甲周辺）などでは、大がかりな断熱工事ではなく「内窓（インナーサッシ）」を後付けし、数万円〜で寒さと結露を劇的に改善します。 |
4. 高翔バイセルが提供する、嘘のない「あったかい」家賃査定と投資サポート
不動産投資の成功は、「ネットの机上の空論」ではなく「現場の生きた声」をどれだけ集められるかにかかっています。
私たち高翔バイセルは、芦屋市（JR芦屋駅直結・ラポルテ本館）に店舗を構え、長年にわたり阪神間エリアに密着して賃貸仲介・管理を行ってきました。だからこそ、ポータルサイトの平均値ではなく、「このマンションの、この階の、この間取りなら、〇万円で〇日以内に決まる」という、嘘のないリアルな成約データ（家賃査定）をオーナー様にご提示できます。
自分で電話をかけてヒアリングするのが不安な初心者の方も、ご安心ください。物件探しからリアルな家賃査定、「株式会社 高翔」によるリノベーション、そして確実な入居者募集まで。私たちが「あったかい」心でワンストップで伴走し、あなたの「毎月5万円の副収入」を手堅く実現します。
よくあるご質問（FAQ）
不動産会社に電話でヒアリングするのはハードルが高いのですが…
最初は緊張するかもしれませんが、『購入を検討している投資家です』と身分を明かせば、客付け（入居者を紹介すること）で利益を得ている賃貸仲介会社は喜んで教えてくれます。彼らにとっても、将来自分の店舗に管理や募集を任せてくれるかもしれない見込み客だからです。
管理会社と賃貸仲介会社、どちらに電話してヒアリングすべきですか？
『リアルな入居者の生の声（どんな設備がなくて断られたかなど）』を聞くなら、日々お客様を物件に案内している駅前の『賃貸仲介会社』が最適です。一方、退去の理由や修繕コストのリアルを知りたい場合は『管理会社』に聞くのが良いでしょう。高翔バイセルは仲介も管理も行っているため、両方の視点からお答えできます。
高翔バイセルで家賃査定やリノベーションの見積もりは無料ですか？
はい、すべて無料で承っております。物件の購入前であっても、該当エリアのリアルな成約家賃データの提示や、株式会社 高翔の建築士による『家賃アップに向けた費用対効果の高いプチリノベ』の概算見積もりをご提案いたします。投資判断の材料としてお気軽にご活用ください。
■お問い合わせは
お電話でも承っております。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
〒659-0093 兵庫県芦屋市船戸町４－１ －２０１
JR芦屋駅 改札口から徒歩1分（ラポルテ本館2階）
