阪神間「駅徒歩15分以上」の物件は買ってもいい？自転車・バス社会のリアルと投資判断
阪神間「駅徒歩15分以上」の物件は買ってもいい？自転車・バス社会のリアルと投資判断
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
働きながら「毎月5万円の副収入」を目指し、不動産投資を始めようとする会社員の方から、「物件価格の安い『駅徒歩15分以上』や『バス便』の物件を検討していますが、空室リスクが高そうで踏み切れません」というご相談をよくいただきます。
不動産投資のセオリーとして「駅近（徒歩10分以内）」が鉄則と言われるのは事実です。
しかし、私たちが拠点を置く阪神間（芦屋市、西宮市、神戸市東灘区・灘区など）において、そのセオリーを鵜呑みにして駅遠物件をすべて排除してしまうのは、「高い利回りを狙える宝の山」を見逃すことになりかねません。
なぜなら、阪神間は独自の地形と交通網によって形成された、非常に活発な「自転車・バス社会」だからです。
今回は、不動産のプロだからこそ知っている阪神間特有の「駅徒歩15分以上」のリアルな賃貸需要と、工務店「株式会社 高翔」の建築ノウハウを活用して駅遠の弱点を強みに変える「空室対策リノベ術」を徹底解説します。
- 阪神間は南北の移動手段として「自転車」と「バス」が驚くほど発達している。
- 「ららぽーと甲子園」周辺など、駅遠でも平坦で生活便利な自転車エリアは狙い目。
- 「神戸大学」「関西学院大学」周辺など、原付・バス通学前提の学生需要を掴む。
- 株式会社 高翔のノウハウで「駐輪場の整備」や「おうち時間の充実」を図る。
目次
1. 阪神間特有の「南北移動」事情。自転車とバスが主役のリアル
阪神間エリアの地図を見ると、北に六甲山系、南に海が迫る東西に細長い地形をしています。東西の移動は「阪急」「JR」「阪神」の3路線が並行して走っており非常に便利ですが、実は「南北の移動」に関しては電車ではなく、バスや自転車・原付が主役となります。
- 平野部の「自転車・原付」需要（西宮浜手、東灘など）
JRの線路より南側の平野部は坂道がほとんどありません。そのため、西宮市の国道43号線より南側のエリア（鳴尾浜、甲子園浜など）では、「駅徒歩20分」であっても平坦な道を電動自転車でスイスイ移動できるため、地元の人にとって駅の遠さはさほど苦になりません。 - 山手エリアの強力な「バス路線」（芦屋、神戸市灘区など）
一方、山手側のエリアは急な坂道が多いですが、その分「阪急バス」や「阪神バス」「神戸市バス」の路線網が非常に発達しています。朝夕の通勤時間帯は数分おきにバスが来て、深夜まで運行している路線も多いため、「バス停から徒歩3分」であれば、駅遠であっても高い賃貸需要が存在します。
2. 投資対象になる「駅徒歩15分以上」エリアの3つの見極め方
「駅遠＝価格が安くて高利回り」だからといって、どこでも買っていいわけではありません。空室リスクを回避するためには、以下の3つのポイントを満たすエリアを見極める必要があります。
- ① 大学キャンパス周辺の「学生需要密集地」
神戸市灘区（六甲ケーブル下や鶴甲周辺）の「神戸大学」や、西宮市（甲山方面）の「関西学院大学」周辺は、駅から遠い山手にあります。しかし、学生たちは原付やバスを利用して通学・アルバイトへ向かうため、「大学から近い駅遠物件」は常に満室稼働を狙える超優良な投資対象です。 - ② バス便の「本数」と「終バスの時間」が充実しているか
バス便エリアの物件を検討する際は、最寄りのバス停の時刻表を必ずチェックします。雨の日でもストレスなく駅まで出られるか、残業で遅くなっても終バスがあるかどうかが、社会人入居者の定着率を左右します。 - ③ 徒歩圏内に「大型商業施設」があるか
例えば西宮市の「ららぽーと甲子園」や、東灘区の「サンシャインワーフ神戸」周辺などです。駅からは遠くても、日用品の買い物や休日のレジャーが近所で完結するエリアは、特にファミリー層から「生活しやすい」と高い評価を受けます。
3. 「株式会社 高翔」が仕掛ける！駅遠の弱点をカバーするリノベ術
駅遠の物件は、駅近の物件に比べて「家にいる時間（おうち時間）」が長くなる傾向があります。
そのため、グループ会社である工務店「株式会社 高翔」では、建物のハード面から駅遠の弱点をカバーし、魅力的な住環境へと引き上げる設備投資（プチリノベーション）をご提案します。
| 駅遠物件の課題 | 株式会社 高翔の「付加価値」リノベ術 |
|---|---|
| 自転車・原付が必須 | 雨に濡れない「屋根付き駐輪場」の整備。または、室内の玄関土間に「ロードバイク用の壁掛けフック」を設置し、自転車愛好家を狙い撃ちします。 |
| 買い物の利便性への不安 | ネットショッピングの利用が増えることを見越し、単身物件でも「宅配ボックス」を後付け設置。再配達のストレスをなくします。 |
| 家で過ごす時間の長さ | 駅遠ならではの「広さ」を活かし、テレワーク用の「造作デスク」や「無料Wi-Fi設備」を完備。家から出なくても快適に仕事や動画視聴ができる環境を整えます。 |
4. 初心者こそ、高翔バイセルの「地域密着の目利き」で手堅く稼ぐ
不動産投資の初心者にとって、立地だけで良し悪しが分かる「駅徒歩5分」の物件は安心感があります。しかし、そうした物件は価格が高騰しており、キャッシュフロー（毎月の手残り）を出すのは至難の業です。
一方、「駅徒歩15分以上」の物件は、価格が安く高利回りが狙える反面、「その街のリアルな人の流れと需要」を知らなければ、空室リスクに直面する諸刃の剣です。
だからこそ、長年にわたり芦屋・西宮・東灘区で不動産仲介と賃貸管理を行ってきた「高翔バイセル」の目利き力と、「株式会社 高翔」の建築ノウハウによるワンストップサポートが必要になります。
「このバス停なら入居者は必ずつく」「このエリアは電動自転車があれば無敵」。そんな地元企業ならではのリアルな情報をもとに、あなたの堅実な不動産投資をサポートいたします。ぜひ一度、お気軽に無料相談をご利用ください。
よくあるご質問（FAQ）
「駅徒歩15分以上」の物件は、将来売却する時に困りませんか？
全国的な傾向としては駅近が有利ですが、阪神間の人気エリア（例えば西宮浜手やららぽーと甲子園周辺、芦屋の閑静な山手エリアなど）であれば、独自の住環境を求める実需層（マイホーム購入層）が非常に多いため、出口戦略（売却）は十分に描きやすいのが特徴です。
駅から遠い分、家賃を大幅に下げないと入居者は見つからないのでしょうか？
必ずしも大幅に下げる必要はありません。駅近の狭い物件と同じ家賃でも、「駅から離れても良いから、広い部屋（または駐車場付き）に住みたい」というニーズを的確に捉え、株式会社 高翔のノウハウでリモートワーク対応や収納の充実を図ることで、適正な家賃を維持できます。
バス便エリアを狙う場合、どんな点に注意して物件を探せばいいですか？
最も重要なのは「通勤・通学時間帯のバスの本数」と「終バスの時間」です。阪神間には、阪急バスや阪神バスなど深夜まで頻繁に運行している強力な路線が多数あります。高翔バイセルでは、時刻表データや現地の利用状況などのリアルな情報をもとに、投資に値するバス便エリアを厳選してご提案します。
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