退去はチャンス？原状回復のタイミングで行う「攻めのリフォーム」
入居者の退去が最大のチャンス？原状回復工事のタイミングで物件価値を上げる「攻めのリフォーム」
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
不動産投資において、入居者様から「来月で退去します」という連絡が入ると、「家賃収入が途絶えてしまう」「原状回復費用がかかる」と、ネガティブな気持ちになるオーナー様は多いものです。
しかし、長年にわたり賃貸経営をサポートしてきたプロの視点から言えば、「退去のタイミングこそ、物件の収益力を劇的に改善させる最大のチャンス」です。
特に、私たちが商圏とする芦屋市や西宮市などの阪神間エリアは、目の肥えた入居希望者が多く、競合物件も多数存在します。前の入居者が数年間住んでいたお部屋を、ただ単に「元に戻す（原状回復）」だけでは、家賃を下げざるを得ない事態に陥りかねません。
今回は、マイナスをゼロにするだけの原状回復から脱却し、工務店「株式会社 高翔」の建築ノウハウを活かしてプラスの価値を生み出す「攻めのリフォーム」の極意を解説します。
- 退去は「家賃下落」を防ぎ、物件の競争力をリセットする絶好の機会。
- 「原状回復」と「攻めのリフォーム」を同時に行い、施工コストと空室期間を削減。
- アクセントクロスや照明の変更など、低予算で内見時の第一印象を激変させる。
- 株式会社 高翔と高翔バイセルの連携で、トレンドを捉えた家賃アップを実現。
目次
1. ただの「原状回復」では、家賃は下がる一方という現実
入居者が退去した際に行う「原状回復工事」の目的は、汚れた壁紙を白いクロスに張り替え、ハウスクリーニングを行って「次の人が住める状態」に戻すことです。
しかし、数年前に入居した時と比べて、周辺には新しい設備を備えた新築や築浅のマンションが次々と建っています。
例えば、神戸市東灘区の阪急岡本駅周辺など、学生や若手社会人が多いエリアでは、「築年数が古くて設備も昔のまま」の物件は、どうしても検索サイトで見劣りしてしまいます。
「綺麗になったから」と同じ家賃で募集をかけても決まらず、結果的に家賃を数千円下げることになれば、数年間の投資回収シミュレーションに大きな狂いが生じます。だからこそ、原状回復の工事費用に少しの予算をプラスして、物件の「商品力」を引き上げる視点が必要なのです。
2. クロス張り替え＋αで作る「攻めのリフォーム」術
退去に伴う原状回復では、多くの場合で「クロスの張り替え」が発生します。このタイミングこそが、費用を抑えてお部屋の印象を変える「攻めのリフォーム」の第一歩です。
- アクセントクロスの採用
全面を量産品の白いクロスにするのではなく、リビングや寝室の壁の一面だけを「ブルーグレー」や「木目調」「コンクリート調」などのデザインクロス（アクセントクロス）に変更します。材料費の差額は数千円程度ですが、ポータルサイトに掲載した際の見栄えが激変し、内見時の印象を「普通の部屋」から「おしゃれな部屋」へと格上げします。 - 照明とスイッチプレートのアップデート
古臭いシーリングライトを「ダクトレール＋スポットライト」に変更したり、黄ばんだスイッチプレートをモダンなデザインのものに取り替えるだけでも、お部屋全体の洗練度が大きく向上します。
3. 「株式会社 高翔」が提案する、費用対効果抜群のプチリノベ実例
グループ会社である工務店「株式会社 高翔」では、阪神間の賃貸市場のトレンドを熟知した上で、高額なフルリノベーションを避け、ピンポイントで家賃を上げる「プチリノベ（設備投資）」をご提案しています。
| 古い設備の課題 | 株式会社 高翔の「攻めのリフォーム」 |
|---|---|
| 黄ばんだ古いキッチン | キッチンごと交換すると数十万円かかりますが、扉に木目やマットカラーの「ダイノックシート」を貼り、取っ手をアイアン調に交換するだけで、数万円で新品同様のデザインに再生します。 |
| 和室で敬遠される | 原状回復で畳を表替えする費用に予算を上乗せし、畳を撤去して「フロアタイル」を施工。西宮北口や芦屋で需要の高い「広々とした洋室」へと生まれ変わらせます。 |
| セキュリティへの不安 | 古いチャイムを「録画機能付きTVモニターホン」へ交換。特に女性の単身入居者や学生の親御様への訴求力が非常に高く、数万円の投資で成約率が跳ね上がります。 |
4. 空室期間を最小化！仲介と建築のワンストップサポートの強み
「攻めのリフォーム」を成功させるためには、スピード感が命です。
退去後に管理会社が見積もりを取り、オーナー様がリフォーム内容を悩み、そこから別の施工会社を手配していては、空室期間が長引き家賃収入の損失（空室損）が膨らんでしまいます。
高翔バイセルでは、退去の連絡を受けた段階で、最新の近隣相場と競合物件を調査し、家賃を維持・アップさせるための「リフォームプラン」をオーナー様へご提案します。
退去立ち会いが終われば、即座に「株式会社 高翔」の職人が手配され、原状回復と攻めのリフォームを同時に進行。工事中から新しい募集図面で集客を開始し、工事完了と同時に入居者が決まるという最短ルートを描きます。
「退去」をピンチではなく、「物件を磨き上げるチャンス」へと変える。阪神間での安定した不動産投資・賃貸経営を目指すなら、不動産と建築の両軸を持つ高翔バイセルへぜひお任せください。
よくあるご質問（FAQ）
原状回復費用を入居者の敷金からどこまで引けますか？
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、入居者の故意・過失による汚れや傷（タバコのヤニやペットの引っかき傷など）は請求可能ですが、日焼けや家具の設置跡といった「経年劣化・通常損耗」はオーナー負担となります。高翔バイセルでは、退去立ち会いの際にプロの目で厳密に確認し、適正な精算を行います。
リフォームに費用をかけると、投資回収に時間がかかりませんか？
フルリノベーションを行うと回収に時間がかかりますが、株式会社 高翔が提案する「攻めのリフォーム（プチリノベ）」であれば、予算数十万円で家賃を数千円〜1万円アップさせることも可能です。家賃が上がれば数年で投資資金を回収でき、さらに空室期間の短縮にも繋がるため、トータルの収益性は確実に向上します。
退去が決まってから工事が完了し、次の募集までどのくらいかかりますか？
高翔グループでは、不動産管理と建築施工を自社内で一貫して行うため、退去前からリフォームプランを作成し、退去後すぐに工事に着手します。工事内容にもよりますが、一般的な表層リフォームであれば約1〜2週間で完了し、写真撮影から募集開始までのタイムラグを最小限に抑えます。
■お問い合わせは
お電話でも承っております。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
〒659-0093 兵庫県芦屋市船戸町４－１ －２０１
JR芦屋駅 改札口から徒歩1分（ラポルテ本館2階）
