中古戸建て投資の融資は厳しい？阪神間で銀行評価（担保価値）が出やすい物件を見極めるプロの視点

こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。

区分マンションに比べて入居期間が長く、ファミリー層からの安定した需要が見込める「中古戸建て投資」。しかし、いざ物件を購入しようと銀行に相談に行くと、「築年数が古いため、融資は厳しいですね」と断られてしまうケースが後を絶ちません。

「現金一括でしか買えないなら、自分には無理だ…」と諦めるのはまだ早いです。実は、私たちが拠点を置く「阪神間（芦屋・西宮・東灘区など）」には、中古戸建て特有の「融資の壁」を突破しやすい、ある明確な理由が存在します。

今回は、なぜ古い木造戸建てのローン審査が厳しいのかという基本から、金融機関の「担保評価」が出やすい阪神間ならではの物件の選び方、そしてグループ会社「株式会社 高翔」の建築ノウハウを活かした銀行交渉の裏ワザまで、不動産と建築のプロフェッショナルが余すところなく解説します。お客様の「あったかい」資産形成のヒントになれば幸いです。

1. なぜ「中古戸建て投資」は融資が厳しいと言われるのか？

マイホーム用の住宅ローンとは異なり、投資用ローン（事業性融資）では「万が一返済が滞った時に、その物件を売却して資金を回収できるか（＝担保価値）」が厳しく審査されます。

中古戸建ての多くは木造ですが、木造住宅の「法定耐用年数」は税法上22年と定められています。銀行の多くはこの法定耐用年数を基準に建物の価値を算定するため、築22年を超えた木造戸建ては「建物の担保価値はゼロ」とみなされてしまうのです。
建物価値がゼロと判定されれば、頼みの綱は「土地の価値」だけになります。しかし、地方や郊外で土地の価格が安いエリアの場合、物件の購入価格に対して土地の担保評価が全く届かず、「融資不可」または「多額の頭金が必要」という厳しい回答になってしまいます。

2. 阪神間エリアなら「土地の担保価値」で融資の壁を突破できる！

ここで、私たちの商圏である「阪神間」の強みが最大限に発揮されます。
芦屋市の「景観地区」に指定された美しい山手エリアや、西宮市の「文教地区」として名高い甲陽園、あるいは利便性の高いJR甲子園口駅の周辺など、このエリアは古くから「土地そのものの価値（路線価・実勢価格）」が非常に高く、資産価値が落ちにくいという特徴を持っています。

つまり、阪神間の中古戸建てであれば、たとえ建物が築30年で評価額ゼロだったとしても、「土地の担保評価」だけで物件価格の大部分、あるいは全額をカバーできるケースが多々あるのです。
金融機関も「この立地の土地なら、最悪更地にして売れば確実に資金回収ができる」と判断しやすいため、築古であっても融資の承認が下りる確率が格段に高まります。

3. 融資NGを回避！プロがチェックする「物件選びの3つのポイント」

ただし、土地の価値が高くても、法律に違反している物件には銀行は融資をしてくれません。高翔バイセルが投資用物件を仕入れる際、必ずチェックする「融資NGの地雷」を3つご紹介します。

• ① 接道義務違反（再建築不可物件）
  建築基準法では、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ家を建てられません。西宮市などの古くからの住宅街には狭い路地も多く、この条件を満たさない「再建築不可物件」は、担保価値が著しく下がるため原則として融資対象外となります。
• ② 建ぺい率・容積率オーバー
  過去の所有者が車庫を部屋に改造したり、無許可で増築したりして、規定の面積（建ぺい率・容積率）をオーバーしている「違法建築物件」も、現在のコンプライアンスに厳しい金融機関からは嫌われます。
• ③ 境界の未確定
  隣の家との境界（ブロック塀など）が曖昧で、越境問題などのトラブルを抱えている土地は、売却時のリスクとみなされ担保評価が下がります。

4. 「株式会社 高翔」の建築ノウハウで、銀行の評価をさらに引き上げる

不動産投資で利益を最大化するには、物件の購入費用だけでなく、入居者を募集するための「リフォーム費用」も一緒にローン（リフォーム一体型ローン）で組むのが理想です。

ここで大きな武器となるのが、長年にわたり阪神間で注文住宅や改修を手掛けてきたグループ会社「株式会社 高翔」の存在です。
私たちが物件をご案内する際、単に「ここは壁紙を替えれば貸せますよ」といった無責任な提案はいたしません。建築のプロの目で建物の傾きやシロアリ被害、雨漏りのリスクを事前にインスペクション（診断）し、「この物件を安全かつ魅力的に再生し、適正な家賃を得るための確実な修繕計画と見積書」を作成します。

銀行の融資担当者は、素人が作ったざっくりとした資金計画よりも、地元の信頼ある工務店が作成した根拠のある事業計画書を高く評価します。高翔バイセルと株式会社 高翔がタッグを組むことで、融資のハードルを下げ、お客様の「あったかい」家賃収入の基盤を確固たるものにできるのです。

よくあるご質問（FAQ）