【芦屋・中古リノベ】物件＋工事費の「総額予算」はどう決める？失敗しない資金計画とローンの組み方

「芦屋で、自分たち好みのリノベーションをして暮らしたい！」
「でも、物件価格と工事費、合わせると結局いくらになるんだろう？」

はじめまして。芦屋の街で長年、皆様の住まい探しをお手伝いする高翔バイセルです。「中古マンション購入＋リノベーション」は、芦屋のような人気エリアで、予算を抑えつつ理想の住まいを手に入れるための非常に賢い選択肢です。

しかし、多くの方が陥りやすい失敗があります。それは、「物件価格」だけで予算を考えてしまい、後から「リノベーション費用が足りない！」「想定外の諸費用で予算オーバー！」となってしまうこと。成功の鍵は、最初から「物件価格」＋「リノベーション費用」＋「諸費用」の3つを合わせた「総額予算」で計画を立てることです。

この記事では、芦屋でリノベーション前提の中古マンションを探す際の、正しい予算の立て方と、金利メリットの大きい「一体型ローン」の活用法を、プロの視点から分かりやすく解説します。

失敗しない「総額予算」の公式と内訳

リノベーション前提で家を探す場合、予算は以下の3つの要素で構成されます。どれか一つでも欠けると、計画は破綻してしまいます。

費用項目	内容と目安
① 物件価格	マンション自体の購入価格。エリアや築年数、広さで大きく変わります。
② リノベーション費用	工事にかかる費用。フルリノベーションか、部分リフォームかによって数百万円〜1,500万円以上の差が出ます。
③ 諸費用	仲介手数料、登記費用、ローン保証料、税金など。物件価格の約6～10%を見ておく必要があります。

例えば、総予算5,000万円の場合、「物件価格4,000万円＋リノベ1,000万円」と考えてしまいがちですが、これでは諸費用の約300万円が不足してしまいます。正しくは「物件3,700万円＋リノベ1,000万円＋諸費用300万円」といった配分になります。

芦屋のリノベーション費用、目安はどれくらい？

では、リノベーションには具体的にいくらかかるのでしょうか。ご希望のグレードや工事内容によりますが、芦屋エリアでの一般的な目安（70㎡～80㎡の場合）をご紹介します。

• フルリノベーション（スケルトン）：1,000万円～1,500万円
  一度すべて解体してコンクリートの箱の状態にし、間取りも配管も一新する工事。自由度が最も高く、新築同様の住み心地になります。芦屋らしいこだわりの素材を使うなら、さらに費用がかかる場合も。
• 水回り4点交換＋内装一新：600万円～900万円
  キッチン、浴室、トイレ、洗面台をすべて新品にし、壁紙や床材を張り替える工事。間取りの大幅な変更は行わないパターンです。
• 表層リフォーム：200万円～400万円
  壁紙や床の張り替え、クリーニング、一部設備の交換など。見た目を綺麗にするのがメインの工事です。

資金計画の切り札！「リフォーム一体型住宅ローン」

リノベーション費用は、現金で用意する必要はありません。「リフォーム一体型住宅ローン」を使えば、物件購入費用とリノベーション費用をまとめて借り入れることができます。

• メリット1：金利が低い
  一般的な「リフォームローン」の金利は2%～4%程度と高めですが、「一体型住宅ローン」なら、住宅ローンと同じ0.4%～1%程度の低金利で借りられます。
• メリット2：返済期間を長くできる
  リフォームローンは最長10年～15年程度ですが、一体型なら住宅ローンと同じ最長35年で組むことができます。月々の返済額を大幅に抑えられます。
• メリット3：諸費用も借りられる場合がある
  金融機関によっては、仲介手数料などの諸費用も合わせて借り入れできるプランがあります。自己資金を温存したい方におすすめです。

高翔バイセルなら「物件探し」と「リノベ見積もり」が同時進行

一体型ローンを利用するには、物件の契約（決済）までにリノベーションの見積書を銀行に提出する必要があります。しかし、通常の不動産探しでは、物件が決まってからリフォーム会社を探すため、このスケジュールに間に合わないことが多いのです。

私たち高翔バイセルなら、その心配はありません。グループ会社の工務店「株式会社 高翔」と連携しているため、物件の内覧時に建築のプロが同行し、その場でリノベーションの可能性を診断。概算見積もりもスピーディーに作成できます。

「この物件なら、リノベ費用込みで月々の支払いはこれくらい」という総額を、購入前に正確に把握できる。これが、安心して理想の住まいを手に入れるための、私たちの最大の強みです。

よくあるご質問（FAQ）

まとめ：お金の不安をなくして、自由な家づくりを

「中古＋リノベ」は、予算内で芦屋の理想の暮らしを手に入れるための、魔法のような選択肢です。しかし、その魔法を成功させるには、緻密な資金計画という土台が必要です。

私たち高翔バイセルは、不動産と建築、そしてお金のプロとして、お客様の夢を現実に落とし込むサポートを全力で行います。「まずは自分たちがいくら借りられるか知りたい」「この予算でどんなリノベができるか知りたい」。そんな素朴な疑問からで構いません。

あなたの理想の暮らしを、無理のない予算で叶えるために。ぜひ一度、私たちにご相談ください。