和室→洋室、３点ユニットバスの分離…。家賃を数千円アップさせる「コスパ最強の空室対策リノベ」事例
和室→洋室、３点ユニットバスの分離…。家賃を数千円アップさせる「コスパ最強の空室対策リノベ」事例
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
「築30年のアパートで退去が出たけれど、古い和室や狭いユニットバスのままだと、内見すらしてもらえない……」
そんな時、空室を埋めるために安易に「家賃を下げる」という選択をしていませんか？
家賃の値下げは、物件の収益力（資産価値）を自ら削り落とす「負のスパイラル」の始まりです。私たちが拠点とする阪神間（芦屋市、西宮市、神戸市灘区・東灘区など）は、交通利便性が高く学生や単身者の需要が非常に旺盛なエリアです。この立地において空室が埋まらない原因は、家賃が高いからではなく、現代の入居者ニーズと設備がズレているだけというケースがほとんどです。
数百万のフルリノベーション（スケルトン工事）をする必要はありません。今回は、工務店「株式会社 高翔」の建築ノウハウと、高翔バイセルの賃貸市場の知見を掛け合わせた、最小限の予算で家賃を数千円アップさせ、即座に入居を決める「コスパ最強のプチリノベーション」の極意と成功事例を徹底解説します。
- 阪神間の学生・若手社会人は「和室」と「3点ユニットバス」を極端に敬遠する。
- 「和室→洋室化」は、畳をフロアタイルに変える表層リフォームだけで印象が激変。
- 水回りは全面交換ではなく、デッドスペースへの「独立洗面台」新設で勝負する。
- 「株式会社 高翔」のノウハウで、数十万円の投資を数年で回収する高利回り改修を実現。
目次
1. 阪神間の賃貸需要と「内見の足切り」を食らう2大NG設備
神戸市灘区（JR六甲道駅周辺）の神戸大学の学生や、西宮市（鳴尾・武庫川女子大前駅周辺）の学生、そしてJR芦屋駅周辺に住む若手社会人など、阪神間には単身世帯の強力な賃貸需要が存在します。
しかし、今の若者たちはスマートフォンでポータルサイト（SUUMOなど）を使って物件を検索します。その際、以下の2つの条件を満たしていないと、検索画面のチェックボックスで弾かれ、「内見（物件を見に行くこと）すらしてもらえない」という厳しい現実があります。
- NG設備①：畳の「和室」
ベッドを置き、デスクでパソコン作業をする現代のライフスタイルにおいて、家具の跡がつきやすい和室は不人気です。「洋室であること」は絶対条件になりつつあります。 - NG設備②：「3点ユニットバス（風呂・トイレ・洗面同室）」
特に女性の入居者にとって、「お風呂とトイレが一緒」「独立した洗面台がないため、お化粧や身支度がしにくい」という物件は、どれだけ立地が良くても真っ先に候補から外されてしまいます。
2. 事例①：和室→洋室化。「フロアタイル」が叶えるコスパ最強の家賃UP術
和室を洋室に変更する際、壁や天井の骨組みからやり直す本格的な工事は高額になります。しかし、賃貸物件においては、そこまでお金をかける必要はありません。
「株式会社 高翔」が推奨するコスパ最強の空室対策が、「畳を撤去して下地を整え、木目調のフロアタイルを敷き詰める」という表層リフォームです。
| フロアタイル化のメリット | 不動産投資としての効果（投資回収） |
|---|---|
| 見た目の劇的な向上 | クッションフロア（CF）のような安っぽさがなく、本物のフローリングのような高級感が出ます。ポータルサイトの写真映えが劇的に良くなります。 |
| 退去時の原状回復コスト減 | 傷がついても「その1枚だけ」を部分的に剥がして交換できるため、次の退去時の修繕費用（ランニングコスト）を大幅に抑えられます。 |
| 高い費用対効果（ROI） | 例えば20万円かけて洋室化し、家賃を月額5,000円（年間6万円）アップできれば、約3.3年で投資資金を全額回収でき、その後は丸々利益になります。 |
3. 事例②：3点ユニットバスの分離と「独立洗面台」の新設で女性客を掴む
もう一つの難敵「3点ユニットバス」の解消です。これを解体して、お風呂・トイレ・洗面をすべて別々の新しい空間に作り直す「セパレート化」工事は、50万円以上の多額の費用がかかるケースが多く、ワンルーム投資では回収が困難です。
そこで私たちが提案するのが、「3点ユニットバスはそのまま（あるいはトイレのみ別）残し、居室のデッドスペースや廊下に『コンパクトな独立洗面台』を新設する」という裏ワザです。
最近は、カフェにあるような省スペースでデザイン性の高い洗面ボウルやミラーが多く販売されています。株式会社 高翔の配管技術を用いれば、キッチンや浴室の配管から分岐させて、わずかなスペースに独立洗面台を造作することが可能です。
この「独立洗面台あり」というチェックボックスを満たすだけで、女子学生や社会人女性の内見数が一気に増え、家賃を数千円〜1万円高く設定しても、即座に入居が決まります。
4. 建築のプロ「株式会社 高翔」が創り出す、投資回収の最適解
「この物件の空室を埋めるためには、どこに、いくらかければいいのか？」
不動産投資のリノベーションで最も重要なのは、「オーナー様の好み」ではなく、「その街の入居者が求めている最低限のニーズ」にピンポイントで予算を投下することです。
不動産仲介（客付け）の最前線にいる高翔バイセルがターゲットのニーズを分析し、工務店である「株式会社 高翔」が中間マージンを省いた適正価格で迅速に施工する。このワンストップ体制があるからこそ、オーナー様の「利回り」と「キャッシュフロー」を最大化するご提案ができるのです。
空室が埋まらずに家賃を下げようか迷っている大家さん、あるいはこれから築古物件を購入して高利回りを狙いたい投資家の方は、ぜひ一度、JR芦屋駅直結のラポルテ本館にある私たち「高翔バイセル」にご相談ください。あなたの物件のポテンシャルを引き出す「あったかい」解決策をご用意してお待ちしております。
よくあるご質問（FAQ）
和室のままで家賃を下げたほうが、お金もかからず早く埋まりませんか？
一時的には埋まるかもしれませんが、家賃を下げることは物件の「資産価値（収益還元評価）」を大きく下げる行為です。また、家賃の安い物件は入居者の質が下がりやすく、滞納やトラブルのリスクも高まります。長期的には、株式会社 高翔のノウハウで低コストな洋室化を行い、家賃水準を維持・向上させる方が手元に残る現金（キャッシュフロー）は多くなります。
3点ユニットバスの分離は、狭いワンルームでも可能ですか？
はい、可能です。お部屋の構造にもよりますが、高額なユニットバスの全面入れ替えを行わなくても、既存のバスルームからトイレだけを独立させたり、廊下やキッチンのデッドスペースを活用してコンパクトでおしゃれな「独立洗面台」を新設したりする手法があります。プロの建築士が現地を確認し、最適なプランをご提案します。
リノベーション中の空室期間（家賃収入ゼロの期間）がもったいないです。
ご安心ください。大掛かりなスケルトン工事とは異なり、「和室の洋室化」や「水回りの部分改修」といったプチリノベーションであれば、数日〜2週間程度で完了します。また、高翔バイセルでは工事の着工と同時（あるいは退去連絡直後）から、「リノベーション予定」として新しい入居者の募集を開始するため、空室期間を最小限に抑え込みます。
■お問い合わせは
お電話でも承っております。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
〒659-0093 兵庫県芦屋市船戸町４－１ －２０１
JR芦屋駅 改札口から徒歩1分（ラポルテ本館2階）
