自主管理か管理委託か。副業大家が本業に支障を出さずに賃貸経営を回す方法
自主管理か、管理委託か。副業大家さんが本業に支障を出さずに、賃貸経営をスムーズに回す方法
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
会社員として働きながら「毎月5万円の副収入」を目指して不動産投資をスタートしたものの、物件を購入した後に「管理をどうするか」で悩まれる方は少なくありません。
「毎月の管理手数料（一般的に家賃の5％程度）を節約したいから、自分で管理しよう（自主管理）」と考える気持ちはよく分かります。
しかし、賃貸経営は「人」と「建物」を相手にするビジネスです。
平日の日中は仕事で身動きが取れない会社員の方が自主管理を選ぶと、思わぬトラブルによって本業に深刻な支障をきたすリスクが潜んでいます。
今回は、長年にわたり阪神間（芦屋・西宮・神戸市など）で不動産管理と建築に携わってきたプロの視点から、副業大家さんが陥りやすい「自主管理の罠」と、工務店「株式会社 高翔」の建築ノウハウを活かした「トラブルを未然に防ぐ管理委託の極意」をお伝えします。
- 副業大家の「自主管理」は、深夜のトラブル対応や退去立ち会いで本業に支障が出る。
- 阪神間の入居者は属性が高く、トラブル対応にも「スピードと質」を求める。
- 月数千円の「管理委託費」は、精神的ストレスを無くすための最強の保険。
- 「株式会社 高翔」による入居前の予防保全で、クレームそのものを発生させない。
目次
1. 副業大家さんの罠：「自主管理」で本業に支障が出る3つのケース
管理会社を通さず、オーナー様ご自身で入居者の対応を行う「自主管理」。コストを浮かせられる反面、以下のようなトラブルが発生した際、本業を持つ会社員の方にとっては非常に厳しい試練となります。
- ① 設備故障による深夜・休日の緊急コール
真夏や真冬に「エアコンが壊れた」「トイレの水が止まらない」といった連絡は、時間を選ばずにかかってきます。平日の会議中や深夜に電話が鳴り、ご自身で修理業者を手配するのは至難の業です。 - ② 入居者同士の騒音・ゴミ出しトラブル
「隣の部屋の音楽がうるさい」「ゴミの分別が守られていない」といったクレーム対応は、感情的な対立を生みやすく、素人が間に入るとさらにこじれるケースが多々あります。 - ③ 退去時の立ち会いと原状回復精算
退去日は月末や休日に集中します。現地に出向いて傷や汚れを確認し、敷金精算の交渉を行うのは専門知識がないと難しく、「どこまでを入居者負担にするか」で揉める原因になります。
2. 阪神間エリアの入居者属性と、求められる管理のスピード感
私たちが商圏とする阪神間は、非常に人気が高く家賃水準も高いエリアです。
例えば、神戸市中央区（三宮・元町周辺）や灘区（六甲道周辺）のマンションには、多忙なビジネスパーソンが多く住んでいます。また、西宮市の西宮北口周辺や芦屋市には、教育熱心で住環境に妥協しないファミリー層が集まります。
こうした「優良な属性」の入居者様は、家賃を滞納しない代わりに、設備トラブルなどが発生した際の「対応スピード」に対して高い水準を求めます。
「給湯器が壊れたのにお湯が出ないまま3日も放置された」となれば、入居者様の不満は爆発し、すぐに退去へと繋がってしまいます。優良な入居者様を長く定着させるためには、地域に根ざした管理会社による「迅速な駆けつけ体制」が不可欠なのです。
3. クレームを未然に防ぐ！「株式会社 高翔」の予防保全リノベ術
そもそも、トラブルやクレームは「起きてから対処する」のではなく、「起きないように未然に防ぐ」のが一番の管理手法です。
高翔バイセルが管理をお預かりする場合、グループ会社である工務店「株式会社 高翔」の建築ノウハウをフル活用します。
入居者が入れ替わる「空室の期間」を利用して、建築のプロが給排水管の劣化状況、エアコンや給湯器の製造年、建具のガタつきなどを徹底的にチェック（インスペクション）します。
「この給湯器は10年を超えているから、次の冬に壊れる前に交換しておきましょう」「水漏れリスクを下げるために、ここのパッキンだけ替えておきましょう」といった『予防保全』を事前に行うことで、入居中の突発的なトラブルを劇的に減らすことができます。これが、建築と不動産の両軸を持つ高翔グループ最大の強みです。
4. 「管理委託」は費用対効果抜群。高翔バイセルに丸投げするメリット
管理委託費の相場は「月額家賃の5％」です。家賃7万円の物件であれば、月にわずか3,500円。
この数千円を支払うだけで、深夜の電話に怯えることもなく、入居者トラブルのストレスから完全に解放され、本業や家族との大切な時間に集中することができます。会社員の副業大家さんにとって、これほど「費用対効果（コスパ）の良い経費」はありません。
| 管理業務の内容 | 高翔バイセルのサポート（管理委託） |
|---|---|
| 家賃の集金・督促 | 家賃保証会社との連携により、滞納リスクを排除。毎月確実にオーナー様の口座へ送金します。 |
| クレーム・設備対応 | 24時間体制の受付窓口と、地元の職人ネットワークで迅速に対応。相見積もりによる適正価格の修理を手配します。 |
| 退去立ち会いと募集 | 退去時の精算業務を代行。株式会社 高翔による原状回復工事と同時に、次の入居者募集を即座に開始し空室期間を短縮します。 |
芦屋のJR芦屋駅前（ラポルテ本館）に店舗を構え、長年にわたり地元のお客様と信頼関係を築いてきた高翔バイセル。私たちに管理を「丸投げ」していただくことで、あなたの不動産投資は真の意味で「不労所得」へと近づきます。自主管理でお悩みの方、これから投資を始める方は、ぜひお気軽に無料相談へお越しください。
よくあるご質問（FAQ）
管理委託費用の相場はどのくらいですか？
一般的に、月額家賃の「5％（別途消費税）」が管理委託費用の相場となります。この費用の中には、家賃の集金・送金、入居者からのクレーム対応、退去時の立ち会い精算業務などが含まれます。わずかなコストで本業に集中できるため、会社員大家さんにとっては非常に費用対効果の高い投資と言えます。
現在「自主管理」をしていますが、途中から「管理委託」に切り替えることは可能ですか？
はい、もちろん可能です。入居者様へ「管理会社変更のお知らせ」と新しい振込先等の案内を当社から通知し、スムーズに引き継ぎを行います。自主管理に行き詰まりを感じているオーナー様は、ぜひお早めに高翔バイセルへご相談ください。
入居者からのクレーム対応について、すべてお任せできますか？
はい、日常的なクレームや設備トラブルの一次対応はすべて高翔バイセルが行います。修理に費用が発生する場合（エアコンの交換や水漏れ修理など）は、提携する「株式会社 高翔」の職人ネットワークを活用して適正価格の修理見積もりを作成し、オーナー様にご確認・ご判断いただいた上で手配を進めます。
■お問い合わせは
お電話でも承っております。
営業時間: 9:00～18:00（定休日：水曜日）
〒659-0093 兵庫県芦屋市船戸町４－１ －２０１
JR芦屋駅 改札口から徒歩1分（ラポルテ本館2階）
