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旧耐震物件は買いか？西宮で安全に住む耐震補強と補助金活用

#住宅ローン控除 #耐震補強 #中古戸建て #西宮市 #旧耐震基準

筆者大上拓馬

宅地建物取引士の大上（だいじょう）です。地元・兵庫の知識を活かし、芦屋・阪神間エリアの不動産売買を真剣にお手伝いしています。お客様にとって最高の選択となるよう、一つ一つの物事に丁寧に向き合い、新しい未来探しを全力でサポートします。

【耐震補強】昭和56年以前の「旧耐震」物件は買いか？西宮で安全に住むための補強工事と補助金活用

こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。

「昭和55年築」と書かれた物件資料を前に、不安そうに耐震性について相談する夫婦と、説明する不動産担当者

西宮市内で中古物件を探していると、「立地も広さも完璧なのに、価格が相場よりかなり安い！」というお宝物件に出会うことがあります。
しかし、築年数を見ると「昭和56年（1981年）以前」に建てられた物件であることも。

これらはいわゆる「旧耐震基準」で建てられた物件です。
「地震が来たら倒壊するのでは？」という不安から、多くの方が購入をためらいますが、実は正しい知識と「耐震補強工事」を行えば、新築並みの安全性を手に入れつつ、総予算を大きく抑えることが可能です。

今回は、旧耐震物件の「買い」の判断基準と、2026年の制度を活用したお得な耐震リノベーション戦略を解説します。

この記事のポイント

1. なぜ「昭和56年（1981年）5月」が境目なのか？

日本の建築基準法は、過去の大地震を教訓に何度も改正されてきました。
その中でも最も大きなターニングポイントとなったのが、1981年（昭和56年）6月1日の法改正です。

基準	建築確認日	耐震性の目安
旧耐震基準	昭和56年5月31日以前	震度5強程度の地震で倒壊しない（震度6以上の規定はなし）
新耐震基準	昭和56年6月1日以降	震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない

ここで重要なのは、「建築確認を受けた日」が基準になることです。完成した日（築年数）が昭和57年であっても、建築確認が昭和56年5月以前であれば「旧耐震」となります。

旧耐震物件を検討する際、戸建てとマンションではアプローチが全く異なります。

【戸建ての場合】「耐震補強」を前提に買う
戸建ては個人の自由で補強工事が可能です。壁を壊して筋交い（補強材）を入れたり、金物で基礎と柱を固定したりすることで、新耐震基準と同等以上の強度に引き上げることができます。
【マンションの場合】「管理組合の履歴」を見る
マンションの構造部分（柱や梁）は個人では改修できません。そのため、「過去に耐震診断を実施しているか」「耐震改修工事が済んでいるか、または計画があるか」を事前に確認することが必須です。

戸建ての耐震補強工事にかかる費用は、建物の大きさや劣化状況によりますが、約150万円〜300万円程度が目安です。

戸建てのリノベーション現場で、壁に筋交いや耐震金物を設置して補強している様子

「そんなにかかるなら、新耐震の中古を買った方がいいのでは？」と思うかもしれません。しかし、旧耐震物件は新耐震の同等物件に比べて500万円〜1,000万円以上安いことも珍しくありません。

さらに、壁を壊す耐震補強は、間取り変更や断熱材の追加といった「フルリノベーション」と同時に行うのが最も効率的です。バラバラに工事をするより、トータルコストを大幅に抑えることができます。

国や自治体は、旧耐震物件を減らすために手厚い支援を行っています。（※制度は2026年時点・年度により変更の可能性があります）

西宮市民間住宅耐震改修工事費の補助：
旧耐震の住宅を現行基準に適合させる改修工事を行う場合、費用の一部（数十万円〜百万円単位）が補助されます。
所得税の特別控除（リフォーム減税）：
耐震改修を行った場合、工事費用の一定割合（最大数十万円）がその年の所得税から控除されます。令和8年度税制改正でもこの特例は延長されています。
固定資産税の減額：
耐震改修工事が完了した翌年度の家屋にかかる固定資産税が、1/2に減額されます（1年間・面積上限あり）。

★【超重要】住宅ローン控除も使えるようになります！
通常、旧耐震物件はそのままでは住宅ローン控除の対象外です。しかし、購入後・入居までに耐震改修を行い、「耐震基準適合証明書」を取得すれば、ローン控除（最大13年）の適用が可能になります。