固定資産税が上がる？来年の評価替え前に西宮の土地オーナーがすべき事
固定資産税が上がる？来年の「評価替え」に備える、西宮の戸建て・土地オーナーが知っておくべきこと
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
「建物は古くなっているはずなのに、なぜか固定資産税が下がらない、むしろ上がっている気がする…」
毎年春に届く納税通知書を見て、そのように感じている西宮市の戸建て・土地オーナー様は少なくありません。
実は、固定資産税の基準となる評価額は「3年に1度」見直されるルールになっており、これを「評価替え」と呼びます。
直近では2024年に行われましたが、次回の評価替えは来年、2027年（令和9年）に控えています。
関西屈指の人気エリアであり、地価が堅調に推移している西宮市において、この「評価替え」は税負担の増加に直結する重要なタイミングです。
今回は、2026年の今だからこそ考えておきたい、固定資産税の仕組みと、使っていない不動産の「資産防衛術」について解説します。
- 固定資産税は3年に1度見直される。次回の「評価替え」は2027年。
- 西宮市は地価が上昇トレンド。建物の価値が下がっても、土地の税金が上がる。
- 空き家を放置して「管理不全空家」に指定されると、税金が最大6倍に跳ね上がるリスク。
- 税負担が増える前に、高値で売却するか、収益化（リノベ賃貸）するかの決断を。
目次
1. そもそも「評価替え」とは？なぜ西宮の税金は上がりやすいのか
固定資産税は、市町村が算定した「固定資産税評価額」を基準に計算されます。
しかし、土地の価格（地価）は毎年変動するため、3年ごとにその時点の適正な価格に見直す作業が行われます。これが「評価替え」です。
- 建物の評価額：
原則として経年劣化により下がっていきます。ただし、新築時の2割まで下がると、それ以上は下がりません。 - 土地の評価額：
地価動向に連動します。西宮市のような人気エリアでは、建物の評価が下がっても、土地の評価額がそれ以上に上がるため、結果としてトータルの固定資産税が高くなる現象が起きます。
2. 注意！西宮市内で地価上昇の波に乗っているエリア
西宮市は「住みたい街ランキング」で常に上位に位置し、実需（実際に住む人の需要）が極めて強い街です。
| エリア | 地価上昇の背景 |
|---|---|
| 西宮北口 周辺 （高松町・甲風園など） |
関西最強の利便性と、進学塾が集まる教育環境。現在も新たなタワーマンション計画などが進行中で、価値は盤石です。 |
| 甲子園・鳴尾 周辺 | 「ららぽーと甲子園」などの利便性に加え、フラットで生活しやすい環境が再評価され、土地の需要が高まっています。 |
| JR沿線 （西宮・甲子園口など） |
大阪まで約15分以内という圧倒的な通勤利便性から、共働き世帯の流入が続き、地価を押し上げています。 |
これらのエリアに「使っていない土地」や「誰も住んでいない実家」をお持ちの場合、来年の評価替えでさらに税負担が重くなる可能性があります。
3. 放置は厳禁！「空き家」が抱える固定資産税の爆弾
誰も住んでいないからといって、家をそのまま放置しておくのは非常に危険です。
通常、住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大6分の1に減額されています。
しかし、近年の法改正により、管理が行き届いていない空き家が自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定勧告されると、この特例が解除され、土地の固定資産税が翌年から一気に最大6倍に跳ね上がる仕組みになっています。
4. 評価替え前に考える、2つの「資産防衛策」
税負担が増える前に、所有する不動産の「持ち方」を見直すことが重要です。
- 防衛策① 今の高値相場で「売却」する：
西宮の地価が高い「今」売却し、現金化することで固定資産税の負担から解放されます。売却資金で、より管理が楽で利回りの良い資産（駅近のコンパクトマンションなど）に組み替えるのも有効です。 - 防衛策② リノベーションして「貸す」：
立地が良いなら、手放さずに「収益化」するのも一つの手です。グループ会社の工務店「株式会社 高翔」の技術で現代風にリノベーションし、賃貸に出せば、毎月の家賃収入で固定資産税を十分に賄うことができます。
よくあるご質問（FAQ）
建物が古くなれば固定資産税は下がるのではないですか？
建物の評価額は築年数とともに下がりますが、一定の年数（木造戸建てなら約20年〜25年）を経過すると、新築時の2割の評価額で下げ止まります。一方で「土地」の評価額は地価に連動するため、西宮市のように地価が上昇しているエリアでは、土地の税金が上がり、トータルでの固定資産税が高くなるケースが多々あります。
空き家にしておくと税金が6倍になるというのは本当ですか？
はい、本当です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし、適切な管理がされず自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定されてしまうと、この特例が外れ、翌年から土地の税金が一気に跳ね上がります。
評価替えの前に売却した方が良いのでしょうか？
一概には言えませんが、現在使っていない土地や空き家であれば、地価が高水準にある「今」が売り時と言えます。評価替えによって税負担が増える前に現金化し、より利回りの良い資産に組み替えるのは、非常に理にかなった資産防衛策です。
まとめ：不動産の「持ち方」を見直すベストタイミング
「とりあえず持っておく」という選択は、税金という確実なマイナスを生み続けます。
2027年の評価替えを前にした今こそ、その不動産が「維持費以上の価値（収益や利便性）」を生んでいるかを見つめ直すタイミングです。
高翔バイセルでは、現在の査定価格の算出から、売却、あるいはリノベーションによる賃貸運用まで、ご家族にとって最良の選択をプロの目線でサポートいたします。
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