自営業・フリーランスの住宅ローン審査｜西宮で家を買うための確定申告術
【自営業・フリーランス】住宅ローンの審査に通るには？西宮で家を買うために、確定申告で気をつけるべき3つの数字
こんにちは、芦屋の不動産会社、高翔バイセルです。
「自営業は住宅ローンが組みにくい」
そんな話を聞いて、マイホームを諦めていませんか？
確かに、会社員に比べると審査のハードルは高くなる傾向にあります。しかし、金融機関が「どこを見ているのか」を知り、適切な準備をすれば、憧れの西宮や芦屋で家を買うことは十分に可能です。
今回は、自営業・フリーランスの方が住宅ローン審査を突破するために、確定申告書で必ずチェックすべき「3つの数字」と、プロが教える戦略について解説します。
- 銀行が見ているのは「売上」ではなく「所得金額」。過度な節税は逆効果。
- 審査の土台は「3期分」の安定性。直近の数字だけ良くてもダメ。
- 「減価償却費」は味方になる？審査上のプラス要素を知る。
- 借入額を抑えるための「中古×リノベ」という現実的な選択肢。
目次
1. 審査のカギを握る数字①：「所得金額（利益）」
最も誤解が多いのがここです。「売上（年商）は1000万円あるから大丈夫」と思っていても、審査に通らないことがあります。
銀行が返済能力の判断基準にするのは、売上から経費を差し引いた「所得金額」です。
| 項目 | 会社員（給与所得者） | 自営業・フリーランス |
|---|---|---|
| 審査対象 | 額面年収（源泉徴収票の支払金額） | 所得金額（確定申告書の課税される所得金額） |
| 注意点 | 特になし | 経費を入れすぎて所得を圧縮すると、借入可能額が激減する。 |
「税金を払いたくない」と経費を積み増して所得を低く申告していると、銀行からは「返済能力が低い（年収が低い）」とみなされます。家を買う計画があるなら、直近数年は「しっかりと利益を出して、税金を払う」ことが、最大の信用証明になります。
2. 審査のカギを握る数字②：「3期分の平均値」
会社員は「昨年の年収」で見られますが、自営業者は「直近3期分の実績」を見られます。
これは、事業の安定性を確認するためです。例えば、直近だけ業績が良くても、その前の2年が赤字であれば、「たまたま儲かっただけかもしれない」と判断され、審査が厳しくなることがあります。
逆に言えば、爆発的な利益はなくとも、3年間安定して黒字を続けている事業者の方が、銀行からの評価は高くなります。
3. 審査のカギを握る数字③：「減価償却費」
これは少しテクニカルですが、知っておくと有利なポイントです。
「減価償却費」は、経費として計上されますが、実際にお金が出ていくわけではありません。そのため、多くの金融機関では、実質的な返済能力を見る際に「所得金額 ＋ 減価償却費」を審査上の年収とみなしてくれるケースがあります。
設備投資などで減価償却費が大きい場合は、見た目の所得が低くても、審査の土台に乗る可能性があります。諦めずにご相談ください。
4. それでも厳しいなら…予算を抑える「中古リノベ」戦略
「節税しすぎて修正申告も難しい…」「どうしても借入額が伸びない」
そんな時は、購入する物件の価格自体を見直すのも一つの戦略です。
新築は難しくても、「中古物件を購入してリノベーション」なら、総予算を抑えつつ、西宮や芦屋といった人気エリアに住むことが可能です。
高翔バイセルは、グループ会社の工務店「株式会社 高翔」と連携し、限られた予算内で「SOHO（仕事場）兼自宅」など、フリーランスならではのライフスタイルに合った住まいを実現します。
よくあるご質問（FAQ）
節税のために経費を多く計上していますが、ローンは組めますか？
正直なところ、過度な節税で「所得」を低く抑えすぎていると、審査は厳しくなります。銀行は「売上」ではなく「所得（利益）」を見て返済能力を判断するからです。住宅購入を計画するなら、直近2〜3年はあえて経費を抑え、しっかりと利益（所得）を出して納税することが、信用獲得への近道です。
開業して1年未満ですが、審査に通りますか？
一般的に、都市銀行などは「3期分（3年分）」の確定申告書の提出を求めますので、ハードルは高いです。ただし、「フラット35」などは1年分の実績でも審査可能な場合があります。また、職種や自己資金の割合によっては相談に乗ってくれる金融機関もありますので、まずはご相談ください。
「フラット35」は自営業に甘いと聞きましたが本当ですか？
「甘い」というよりは「審査基準が違う」と言えます。民間の銀行が「個人の信用や事業の安定性」を重視するのに対し、フラット35は「物件の担保価値」を重視する傾向があります。そのため、申告所得が多少低くても、しっかりとした物件を選べば通る可能性は高まります。
まとめ：納税は「将来の信用」への投資
自営業者が家を買うためには、日頃の「決算書（確定申告書）」作りが何よりも重要です。
高翔バイセルでは、物件探しだけでなく、自営業の方特有の資金計画や、審査に通りやすい銀行のご紹介も行っています。まずは一度、あなたの「夢」と「現状」をお聞かせください。
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